建売住宅の住所と登記簿上の地番・所在地の違い：相続や売買で困らないための徹底解説

【背景】
20年以上前から、大手住宅建設業者が造成した200戸程度の建売住宅に住んでいます。最近、登記済権利書を確認したところ、土地・建物の権利者・所有者の住所は現在の住所と同じですが、地番や所在地の番地・号が異なっていました。

【悩み】
住所と登記簿上の地番・所在地の違いがよく分かりません。今後、相続や売買など、法的に使い分けが必要になる場面があるのか知りたいです。特に、遺言書に記載する住所はどうすれば良いのか不安です。

住所と登記情報は別物。相続や売買では登記情報を使用。

皆さんが普段使っている「住所」は、郵便物や行政サービスの利用などに用いられる、分かりやすい位置を示すためのものです。一方、「地番」と「所在地」は、土地の登記（不動産登記法に基づいて、土地や建物の所有権などを公的に記録すること）において用いられる、土地の位置を示す固有の番号と表記です。

簡単に言うと、住所は「分かりやすさ」を重視し、地番・所在地は「正確さ」と「一意性」（他の土地と区別できる唯一性）を重視したシステムです。宅地造成などによって、住所は変更されることがありますが、地番は原則として変わりません。そのため、同じ土地でも住所と地番・所在地が異なることは珍しくありません。

質問者様のケースでは、宅地造成によって住所と地番・所在地に違いが生じています。これは、造成前の山林や農地には地番しかなく、造成後に新しい住所が割り当てられたためです。登記簿には造成前の地番・所在地が記録されているため、住所と異なるのです。

不動産登記法は、土地や建物の所有権などの権利関係を公的に記録する制度を定めています。登記簿は、この制度に基づいて作成され、権利関係の証明に用いられます。相続や売買などの不動産取引では、登記簿上の地番・所在地が重要になります。

住所と地番・所在地は同じものと誤解されがちですが、全く別物です。住所は生活上の便宜性を重視した表記で、地番・所在地は法的根拠に基づいた正確な位置を示す表記です。

相続や売買、贈与などの不動産取引では、登記簿上の地番・所在地を用いる必要があります。遺言書にも、登記簿上の地番・所在地を記載する必要があります。

例えば、遺言書に「〇〇市〇〇町〇〇丁目〇〇番地〇〇号」と住所を記載するのではなく、「〇〇市〇〇町〇〇丁目〇〇番地〇〇号（地番：〇〇番）」のように、地番を併記する方がより正確で安全です。

不動産に関する手続きは複雑なため、不安な場合は専門家（司法書士や土地家屋調査士）に相談することをお勧めします。特に、相続や売買など、高額な取引を伴う場合は、専門家のアドバイスを受けることでトラブルを回避できます。

住所と地番・所在地は異なる概念であり、不動産取引では登記簿上の地番・所在地が重要になります。相続や売買などの手続きにおいては、正確な情報を用いることでトラブルを避け、スムーズに進めることができます。専門家のアドバイスを受けることも検討しましょう。