建売住宅の接道問題！通路の所有と位置指定道路、私道負担について徹底解説

1. テーマの基礎知識：接道義務と私道、位置指定道路

建築基準法では、原則として、すべての建物は道路に接していなければなりません（接道義務）。この道路とは、幅員4メートル以上の公道（国や地方公共団体が所有する道路）を指します。しかし、幅員4メートル未満の私道（個人が所有する道路）や、位置指定道路の場合、条件付きで接道義務が免除される場合があります。

位置指定道路は、都市計画法に基づき、将来道路として整備される予定の土地に指定されたものです。 必ずしも現状で道路として整備されているとは限りません。私道は、個人が所有する道路で、維持管理は所有者の責任となります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、図面上に通路と記載され、各戸が通路の一部を所有しているとのことです。この通路が位置指定道路であるか、私道であるかは、以下の情報を確認する必要があります。

* **都市計画図の確認:** 該当地域の都市計画図を確認し、通路が位置指定道路として指定されているかを確認します。
* **登記簿の確認:** 通路の登記簿謄本（登記簿謄本：不動産の所有者や権利関係を記録した公文書）を取得し、通路の所有状況や権利関係を詳細に確認します。
* **通路の幅員:** 通路の幅員が4メートル以上あるかどうかを確認します。4メートル以上あれば公道として扱われる可能性が高いです。

3. 関係する法律や制度

* **建築基準法第43条第2項第2号:** この条項は、接道義務の例外規定です。一定の条件を満たす私道であれば、接道義務を満たしたものとみなされます。しかし、適用には厳格な条件があり、通路の幅員、構造、利用状況などが関係してきます。
* **都市計画法:** 位置指定道路に関する規定があります。
* **民法:** 私道の所有権、共有関係、通行権などに関する規定があります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「通路があるから大丈夫」と安易に考えてしまうことが誤解です。通路が私道の場合、維持管理費用（修繕費など）の負担が発生する可能性があり、共有部分の管理についても合意形成が必要になります。また、位置指定道路であっても、必ずしも建築基準法43条2項2号の適用が認められるとは限りません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **専門家への相談:** 不動産会社や弁護士、土地家屋調査士などに相談し、通路の法的状況を正確に確認することを強くお勧めします。
* **登記簿謄本の取得:** 通路の所有状況や権利関係を把握するために、登記簿謄本を取得して確認しましょう。
* **近隣住民への確認:** 近隣住民に、通路の利用状況や維持管理について話を聞いてみるのも有効です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

通路の法的状況が複雑で、自身で判断できない場合、必ず専門家に相談しましょう。専門家は、法的な知識と経験に基づき、適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。特に、43条2項2号の適用可否の判断は専門知識が必要なため、自己判断は危険です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

建売住宅の通路が位置指定道路か私道か、そして建築基準法43条2項2号の適用があるかどうかは、個々の状況によって大きく異なります。都市計画図、登記簿謄本を確認し、必要に応じて専門家に相談することで、安心して住宅購入を進めることができます。 安易な判断は避け、専門家の意見を参考に、慎重に進めていきましょう。 私道の場合、維持管理費用や共有部分の管理についても考慮する必要があります。