建売住宅の違法建築と売却問題：13年後の解決策を徹底解説

建物の違法性とは？基礎知識を解説

建物の「違法性」とは、建築基準法などの法令に違反している状態を指します。今回のケースのように、建築できる階数を超えていたり、本来建築できない場所に建っていたりする場合が該当します。

建築基準法（けんちくきじゅんほう）は、国民の生命、健康、財産を守るために、建物の構造や用途、設備などについて定めている法律です。この法律に違反していると、建物は「違法建築物」とみなされます。

違法建築には様々な種類がありますが、今回のケースのように「建ぺい率」や「容積率」を超える場合や、建築できる階数を超えている場合などが問題となります。

• 建ぺい率（けんぺいりつ）：敷地面積に対する建築面積の割合。
• 容積率（ようせきりつ）：敷地面積に対する延べ床面積の割合。

これらの制限は、都市計画や地域の特性に合わせて定められており、違反すると建物の利用が制限されたり、売却が難しくなる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、三階建ての建物が、本来二階建てしか建てられない地域に建てられているという点が問題です。これは、建築基準法に違反している可能性が高く、売却の際に大きな障害となる可能性があります。

まず、建築確認書のコピーは手元にあるものの、原本は売主の不動産会社にあります。この状況から、以下の対応が考えられます。

• 建築確認書の精査：建築確認書の記載内容と、実際の建物の状況を照らし合わせ、具体的にどのような法令違反があるのかを特定します。
• 専門家への相談：建築士や弁護士などの専門家に相談し、今後の対応についてアドバイスを求めます。
• 売主との交渉：売主である不動産会社と交渉し、問題解決に向けた協力を求めます。

問題解決のためには、専門家の力を借りながら、状況を正確に把握し、適切な対策を講じることが重要です。

関係する法律や制度

今回のケースで関係する主な法律や制度は以下の通りです。

• 建築基準法：建物の構造や用途、設備などに関する基準を定めています。
• 都市計画法：都市の計画的な発展を目的とし、用途地域や建ぺい率、容積率などを定めています。
• 既存不適格（きぞんふてきかく）：建築時には適法だった建物が、法改正などにより現行の基準に適合しなくなった状態を指します。今回のケースでは該当しません。

また、不動産売買においては、宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）も関係します。売主である不動産会社は、買主に対して建物の状況を正確に説明する義務があります。

誤解されがちなポイントの整理

今回のケースで、よくある誤解と、その正しい理解について解説します。

• 「建築確認書があれば大丈夫」という誤解：建築確認書は、建築前に法令に適合していることを確認するための書類ですが、その後の違反を保証するものではありません。建築後に違法な増築などが行われる可能性もあります。
• 「売主が責任を取るべき」という単純な考え：売主にも責任がある場合が多いですが、建物の所有者である買主にも、建物の状況を把握し、適切な管理をする責任があります。
• 「更地にするしかない」という決めつけ：必ずしも更地にする必要はありません。違法部分を是正したり、用途を変更したりするなど、様々な解決策があります。

これらの誤解を解き、正確な情報を基に、問題解決に向けて取り組むことが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

具体的な解決策を検討する前に、まずは専門家への相談が不可欠です。建築士に建物の状況を調査してもらい、法令違反の具体的内容と、是正の可能性についてアドバイスをもらいましょう。弁護士に相談し、売主との交渉や法的手段について検討することも重要です。

具体的な対応策の例

• 是正工事：違法部分を改修し、法令に適合させる。
  
  例：3階部分を減築し、2階建てにする。
• 用途変更：建物の用途を変更し、法令に適合させる。
  
  例：居住用から事務所用に変更し、容積率の制限をクリアする。
• 売主との交渉：売主に是正費用の一部負担や、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）に基づく損害賠償を求める。
• 第三者への売却：現状のまま、違法性を理解した上で、売却する。
• 住宅ローン利用の可否確認：売却先が住宅ローンを利用できるか確認する。

これらの選択肢の中から、状況に合った最適な方法を選択する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、専門家への相談は必須です。具体的には、以下の専門家への相談を検討しましょう。

• 建築士：建物の構造や法令適合性に関する専門家です。違法部分の特定、是正方法の提案、必要な手続きのサポートなどを行います。
• 弁護士：法的問題の解決に関する専門家です。売主との交渉、訴訟などの法的手段、損害賠償請求などを行います。
• 不動産鑑定士：建物の価値を評価する専門家です。違法建築による資産価値の低下を評価し、売却価格の交渉などに役立ちます。
• 土地家屋調査士：建物の登記に関する専門家です。建物の現況と登記簿の内容が一致しているか確認し、必要に応じて登記の変更手続きを行います。

これらの専門家は、それぞれ異なる専門知識と経験を持っています。複数の専門家に相談し、多角的に問題を検討することで、より適切な解決策を見つけることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の問題は、建物の違法建築という非常にデリケートな問題です。焦らず、冷静に、以下のステップで対応を進めましょう。

• 現状把握：建築確認書と建物の状況を照らし合わせ、具体的な法令違反の内容を特定する。
• 専門家への相談：建築士、弁護士など、複数の専門家に相談し、アドバイスを得る。
• 売主との交渉：売主である不動産会社と、問題解決に向けて交渉する。
• 是正措置の検討：是正工事や用途変更など、問題解決のための具体的な対策を検討する。
• 売却戦略の策定：売却方法や価格など、今後の売却戦略を検討する。

違法建築の問題は、放置すると資産価値の低下につながるだけでなく、法的トラブルに発展する可能性もあります。早期に適切な対応を行うことで、問題を解決し、大切な資産を守りましょう。