建売住宅の重要事項説明書に「指定区域」の記載。購入は危険？

質問の概要

【背景】

建売物件の購入を検討中。
重要事項説明書に、物件が「廃棄物の処理及び清掃に関する法律（以下、廃棄物処理法）」15条17に規定する指定区域内の土地に該当する可能性があると記載されていた。
営業マンの説明によると、物件近隣は過去に産業廃棄物の最終処分場だった。
埋め立てられた廃棄物には、コンクリートの破片などがあるとのこと。

【悩み】

物件は気に入っているものの、土地の過去の経緯から安全性に不安を感じている。
購入を決定して良いのか判断に迷っている。

指定区域の土地は注意が必要ですが、専門家の調査と対策で安全な場合も。慎重な検討を。

廃棄物処理法と指定区域について知っておこう

建売住宅の購入を検討する際、重要事項説明書に「指定区域」という言葉が出てきて、不安に感じる方は少なくありません。この指定区域とは、廃棄物処理法に基づいて、過去に廃棄物の埋め立てなどが行われた土地を指します。今回は、この指定区域が具体的に何を意味するのか、そして購入する際にどのような点に注意すべきか、詳しく見ていきましょう。

まず、廃棄物処理法は、廃棄物の適正な処理を定めた法律です。この法律は、私たちの生活環境を守り、健康被害を防ぐために非常に重要な役割を果たしています。指定区域に関連する条文は、廃棄物の不法投棄を防ぎ、土地の安全性を確保するためのものです。

指定区域に指定される可能性がある土地は、過去に産業廃棄物（事業活動に伴って生じた廃棄物）などが埋められた場所であることが一般的です。今回のケースのように、過去に最終処分場として利用されていた土地も含まれます。指定区域に該当するかどうかは、自治体（都道府県や市区町村）が調査し、その結果に基づいて指定されます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、重要事項説明書に「指定区域に該当する可能性がある」と記載されている点が重要です。これは、必ずしもその土地が指定区域であると確定しているわけではありません。しかし、過去の経緯から、指定区域に該当する可能性が高いことを示唆しています。

もし、物件が気に入っているとしても、この記載を見過ごすことはできません。まずは、営業マンから詳細な情報（具体的にどのような廃棄物が、いつ、どの範囲に埋められたのか）を詳しく聞き出す必要があります。その上で、専門家（土地家屋調査士や不動産鑑定士など）に相談し、土地の安全性について調査を依頼することをお勧めします。

関係する法律や制度を理解する

今回のケースで関係する法律は、主に「廃棄物処理法」です。この法律は、廃棄物の定義、処理方法、不法投棄の禁止などを定めています。

また、指定区域に関連する制度として、自治体によっては、指定区域内の土地の利用について、何らかの規制を設けている場合があります。例えば、建物の建築前に、地盤調査や土壌汚染調査を行うことを義務付けているケースがあります。この点についても、自治体の条例などを確認する必要があります。

さらに、土壌汚染対策法も関係してくる可能性があります。土壌汚染対策法は、有害物質による土壌汚染から国民の健康を守るための法律です。もし、埋め立てられた廃棄物の中に有害物質が含まれている場合、土壌汚染調査が必要になることがあります。

誤解されがちなポイントを整理

指定区域に関する情報について、いくつかの誤解が見られることがあります。以下に、よくある誤解とその解説をまとめます。

誤解1：指定区域の土地は絶対に危険である。
解説：指定区域であるからといって、必ずしも危険とは限りません。専門家による調査と適切な対策（土壌改良など）が行われていれば、安全に利用できる場合も多くあります。
誤解2：指定区域の土地は、売買できない。
解説：指定区域の土地でも、売買は可能です。ただし、売主は買主に対して、土地に関する情報を開示する義務があります（重要事項説明）。
誤解3：指定区域の土地は、住宅ローンが利用できない。
解説：住宅ローンの利用可否は、金融機関の判断によります。指定区域の土地であっても、地盤調査の結果や、対策工事の実施状況によっては、融資を受けられる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例

建売住宅の購入を検討する際、指定区域の可能性がある土地については、以下の手順で進めることをお勧めします。

情報収集：営業マンから、土地の過去の経緯に関する詳細な情報を収集します。具体的にどのような廃棄物が、いつ、どの範囲に埋められたのか、記録や資料があれば、それらも確認します。
専門家への相談：土地家屋調査士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、土地の安全性について調査を依頼します。地盤調査や土壌汚染調査が必要になる場合があります。
調査結果の確認：専門家による調査結果に基づき、土地の安全性について評価します。もし、問題が見つかった場合は、対策工事の必要性や、その費用について検討します。
売主との交渉：もし、対策工事が必要な場合、売主と費用負担について交渉します。
契約の判断：上記の情報を総合的に判断し、購入するかどうかを決定します。

具体例として、過去に産業廃棄物が埋められた土地を購入し、住宅を建築したケースを考えてみましょう。この場合、地盤調査の結果、地盤が軟弱であることが判明し、地盤改良工事が必要になりました。売主との交渉の結果、改良工事費用の一部を売主が負担することになり、最終的に安全な住宅を建築することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

指定区域の土地に関する問題は、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談が不可欠です。以下のような場合は、必ず専門家に相談しましょう。

土地の過去の経緯が不明確な場合：過去の廃棄物の種類や埋め立て範囲が不明な場合は、専門家による詳細な調査が必要です。
地盤や土壌に問題がある可能性がある場合：地盤沈下や土壌汚染の可能性が疑われる場合は、専門的な調査と対策が必要になります。
住宅ローンの利用を検討している場合：住宅ローンの審査には、土地の安全性に関する情報が重要になります。
売主との交渉が難航している場合：売主との交渉がうまくいかない場合は、専門家のアドバイスを受けることで、円滑な解決を図ることができます。

相談すべき専門家としては、土地家屋調査士、不動産鑑定士、弁護士などが挙げられます。それぞれの専門家が、異なる視点から問題解決をサポートしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、重要事項説明書に「指定区域に該当する可能性がある」と記載されていることが、購入判断の重要なポイントです。この記載は、土地の安全性に注意が必要であることを示唆しています。

最終的な購入判断を下す前に、以下の点に注意しましょう。

情報収集：営業マンから詳細な情報を聞き出し、記録や資料を確認する。
専門家への相談：土地家屋調査士や不動産鑑定士に相談し、土地の安全性について調査を依頼する。
調査結果の確認：専門家の調査結果に基づき、土地の安全性を評価し、必要な対策を検討する。
売主との交渉：対策工事が必要な場合は、売主と費用負担について交渉する。

指定区域の土地は、慎重な検討が必要です。専門家の意見を参考に、十分な情報を収集し、ご自身の判断で、後悔のない選択をしてください。