建物だけの抵当権がある区分建物って何？土地家屋調査士試験の問題をわかりやすく解説

回答と解説

テーマの基礎知識：抵当権と区分建物

まず、基本的な用語から確認しましょう。

抵当権（ていとうけん）とは、お金を借りた人（債務者）が返済できなくなった場合に、お金を貸した人（債権者）が、担保となっている不動産を競売にかけて、そこから優先的にお金を回収できる権利のことです。

例えば、住宅ローンを組む場合、借りたお金を返せなくなった時のために、家（建物と土地）に抵当権を設定するのが一般的です。

区分建物（くぶんたてもの）とは、マンションのように、建物全体をいくつかの部分に区切って、それぞれを別々の所有者が所有する建物のことです。各部屋（専有部分）は独立して所有でき、建物の共有部分（エントランスや廊下など）は、区分所有者全員で共有します。

区分建物の場合、土地と建物は原則としてセットで所有権が登記されますが、稀に建物だけの所有権というケースも存在します。今回の質問にある「建物のみに関する旨の記録がない抵当権」というのは、この状況に関連しています。

今回のケースへの直接的な回答：建物だけの抵当権とは

「建物のみに関する旨の記録がない抵当権」とは、抵当権が設定されている対象が、建物だけであるにもかかわらず、その旨が登記記録に明記されていない状態を指します。通常、抵当権は土地と建物の両方に設定されることが多いですが、何らかの理由で建物だけに設定されることがあります。

この場合、登記記録上は、抵当権が「土地及び建物」に対して設定されているように見えるかもしれません。しかし、実際には建物のみが担保になっているという状況です。この状況が問題となるのは、抵当権の効力が及ぶ範囲が明確でないため、後々トラブルになる可能性があるからです。

区分建物で、建物だけに抵当権が設定されている場合、その建物の所有者は、土地の利用権（借地権など）を持っていることが一般的です。しかし、抵当権者は、土地の利用権まで担保に取っているわけではありません。もし、建物の所有者がローンの返済を滞納した場合、抵当権者は建物を競売にかけることができます。しかし、土地の利用権はそのまま残るため、競落人が土地の利用権者との間で、新たな契約を結ぶ必要が生じる可能性があります。

関係する法律や制度：不動産登記法と民法

この問題に関連する主な法律は、以下の通りです。

• 不動産登記法：不動産の権利関係を公示する（誰でも見られるようにする）ための法律です。抵当権の設定や変更も、この法律に基づいて登記されます。
• 民法：財産権や債権など、私的な権利に関する基本的なルールを定めた法律です。抵当権の効力や、債務不履行（ローンの返済が滞ること）の場合の処理なども規定されています。

今回のケースでは、不動産登記法に基づいて登記された内容が、実際の権利関係と異なる場合に問題が生じます。民法の規定に基づいて、抵当権の効力範囲や、競売の手続きなどが判断されることになります。

誤解されがちなポイントの整理：抵当権の範囲

この問題で誤解されやすいポイントは、抵当権の範囲です。

• 抵当権は、原則として土地と建物両方に及ぶ：住宅ローンなどでは、土地と建物の両方を担保にすることが一般的です。
• 建物だけの抵当権は、例外的なケース：何らかの事情で、建物だけに抵当権が設定されることがあります。例えば、土地は既に別の抵当権が設定されている場合や、借地上の建物の場合などが考えられます。
• 登記記録の確認が重要：抵当権の範囲は、登記記録で確認する必要があります。登記記録に「建物のみ」という記載がない場合でも、実際に建物だけに抵当権が設定されているケースがあります。

特に区分建物の場合、土地の利用権（借地権など）と建物の所有権が複雑に絡み合っているため、抵当権の範囲を正確に把握することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：登記簿謄本の読み解き方

実際に、不動産登記簿謄本（登記記録）を見て、抵当権の範囲を確認する方法を説明します。

1. 権利部（甲区・乙区）を確認する：抵当権は、登記記録の権利部（乙区）に記載されます。甲区には所有権に関する情報が記載されています。

2. 「目的」欄を確認する：抵当権の設定に関する情報が記載されている欄です。ここに「土地及び建物」と記載されている場合でも、注意が必要です。実際の抵当権の対象が、建物だけである可能性も考慮しなければなりません。

3. 「原因」欄を確認する：抵当権が設定された原因（例えば、金銭消費貸借契約など）が記載されています。この原因となった契約内容を確認することで、抵当権の範囲をより詳細に把握できる場合があります。

4. 関連書類を確認する：登記簿謄本だけでなく、抵当権設定契約書などの関連書類も確認することが重要です。これらの書類には、抵当権の対象や範囲に関する詳細な情報が記載されている場合があります。

例えば、マンションの一室に住宅ローンを組んで、建物に抵当権を設定した場合を考えてみましょう。登記簿謄本には、抵当権が「土地及び建物」に設定されているように記載されるかもしれません。しかし、実際には、そのマンションの敷地全体ではなく、その部屋の専有部分と、その専有部分に対応する敷地利用権（例えば、借地権）が担保の対象となります。この場合、抵当権者は、建物の専有部分を競売にかけて、その売却代金から債権を回収することができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や土地家屋調査士への相談

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 登記記録の内容が理解できない場合：不動産登記に関する専門知識がないと、登記記録の内容を正確に理解することは難しい場合があります。
• 抵当権の範囲が不明確な場合：抵当権の対象が土地と建物の両方なのか、建物だけなのかがはっきりしない場合は、専門家のアドバイスが必要です。
• 権利関係でトラブルが発生した場合：抵当権に関するトラブル（例えば、競売や債務整理など）が発生した場合は、弁護士に相談することをお勧めします。
• 土地家屋調査士への相談：土地と建物の関係や、登記に関する専門的な知識が必要な場合は、土地家屋調査士に相談することも有効です。

専門家は、登記記録の分析や、関連書類の確認を通じて、正確な権利関係を把握し、適切なアドバイスや手続きをサポートしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 「建物のみに関する旨の記録がない抵当権」とは、建物だけに抵当権が設定されているにもかかわらず、登記記録上はその旨が明記されていない状態を指します。
• 区分建物の場合、土地の利用権（借地権など）と建物の所有権が複雑に絡み合っているため、抵当権の範囲を正確に把握することが重要です。
• 不動産登記簿謄本（登記記録）を確認し、抵当権の範囲を把握する必要があります。「目的」欄や「原因」欄、関連書類を注意深く確認しましょう。
• 専門家（弁護士や土地家屋調査士）に相談することで、権利関係を正確に把握し、トラブルを未然に防ぐことができます。

土地家屋調査士試験の問題を解く際には、これらのポイントを踏まえて、正確な知識を身につけるようにしましょう。