建物の修繕と耐震補強の依頼は可能？賃貸物件の修繕義務と費用負担を解説

回答と解説

賃貸物件に住んでいると、建物の老朽化や損傷が気になってくることがありますよね。今回の質問は、長年住んでいる建物の修繕について、大家さんに依頼できるのか、費用負担はどうなるのか、といった疑問に対するものです。賃貸借契約に関する基本的な知識から、具体的なケーススタディ、そして専門家への相談の必要性まで、詳しく解説していきます。

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まずは、賃貸借契約における基本的なルールを確認しましょう。賃貸借契約とは、簡単に言うと、家を借りる人と貸す人の間で結ばれる契約のことです。この契約によって、借りる人は家を使用する権利を得て、貸す人は家賃を受け取る権利を得ます。賃貸借契約には、法律で定められたルール（借地借家法）があり、それに加えて、契約書の内容も重要になります。

修繕義務（しゅうぜんぎむ）とは、建物の貸主（大家さん）が、借りている人が快適に生活できるように、建物を良好な状態に保つ義務のことです。これは法律で定められており、原則として、建物の修繕は大家さんの責任で行われます。ただし、借りている人の故意または過失によって建物が損傷した場合は、借りている人が修繕費用を負担することになります。

原状回復（げんじょうかいふく）とは、賃貸借契約が終了し、借りていた人が退去する際に、借りた時の状態に戻すことです。ただし、通常の使用による損耗（自然な劣化や、生活する上で避けられない傷み）については、原状回復の義務はありません。原状回復の範囲は、契約書の内容や、建物の損傷の程度によって判断されます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、築40年以上の古い木造住宅を借りており、建物の傷みが激しい状況です。このような場合、修繕と耐震補強を大家さんに依頼できる可能性はあります。ただし、いくつかのポイントを考慮する必要があります。

・修繕の必要性：建物の傷みが、日常生活に支障をきたすレベルである場合、例えば雨漏りや、構造的な問題がある場合は、修繕を依頼できる可能性が高まります。
・契約内容：賃貸借契約書がない場合でも、借地借家法が適用されます。口約束の内容や、これまでの大家さんとのやり取りが、判断材料になることがあります。
・耐震補強：耐震補強は、建物の安全性を高めるための工事です。建物の状況や、地域によっては、耐震補強工事が必要となる場合があります。この場合、大家さんに相談し、合意を得て工事を行うことが望ましいでしょう。

費用負担については、修繕の内容によって異なります。

・大家さんの負担：建物の構造部分や、老朽化による損傷など、大家さんの責任で修繕すべき箇所については、大家さんが費用を負担するのが原則です。
・借主の負担：借主の故意または過失によって生じた損傷については、借主が費用を負担することになります。
・耐震補強：耐震補強工事は、建物の価値を高めるものであり、費用負担については、大家さんと借主の間での話し合いが必要です。

関係する法律や制度がある場合は明記

賃貸借契約に関係する主な法律は、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）です。この法律は、借地権と借家権について定めており、借主の保護を重視しています。例えば、大家さんは、正当な理由がない限り、借主を退去させることはできません（借地借家法28条）。また、建物の修繕義務や、原状回復義務についても、この法律に基づいて判断されます。

今回のケースでは、賃貸借契約書がないため、借地借家法の規定が適用されます。また、建物の修繕に関する費用負担については、民法（717条）も関係してきます。建物の欠陥によって損害が生じた場合、大家さんはその損害を賠償する責任を負う可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

賃貸借契約に関する誤解として、よくあるのが、

• 「契約書がないと、何もできない」
• 「古い建物は、すべて借主の責任で修繕しなければならない」
• 「退去する際に、すべての修繕費用を負担しなければならない」

といったものです。

しかし、実際には、賃貸借契約書がなくても、借地借家法が適用されます。また、建物の老朽化による損傷は、原則として大家さんの責任で修繕されます。退去時の修繕費用についても、通常の使用による損耗については、借主が負担する必要はありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースでは、まず、建物の状況を具体的に記録し、大家さんに修繕の必要性を伝えることが重要です。写真や動画を撮影したり、修繕が必要な箇所をリストアップしたりすると、より説得力が増します。

次に、大家さんと話し合い、修繕の内容や費用負担について合意することが大切です。話し合いがうまくいかない場合は、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することも検討しましょう。

具体例

・雨漏りの場合：雨漏りは、建物の構造を損なう可能性があり、生活にも支障をきたします。大家さんに修繕を依頼し、費用負担について協議しましょう。
・床のきしみの場合：床のきしみは、老朽化によるものか、借主の過失によるものかによって、修繕の責任者が異なります。原因を特定し、大家さんと話し合いましょう。
・耐震補強の場合：耐震補強は、建物の安全性を高めるための工事です。大家さんに相談し、費用負担について合意を得て、工事を行うことが望ましいでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談することをおすすめします。

• 大家さんとの話し合いがうまくいかない場合
• 修繕の内容や費用負担について、合意できない場合
• 退去を迫られた場合
• 建物の構造に関する専門的な知識が必要な場合

専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持っており、あなたの状況に合わせて適切なアドバイスをしてくれます。また、大家さんとの交渉を代行してくれることもあります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 建物の修繕は、原則として大家さんの責任で行われます。
• 修繕の必要性や、費用負担については、契約内容や建物の状況によって異なります。
• 大家さんと話し合い、合意を得ることが重要です。
• 専門家への相談も検討しましょう。

今回のケースでは、長年住んでいる建物の修繕について、大家さんに依頼できる可能性はあります。まずは、建物の状況を記録し、大家さんに修繕の必要性を伝えてみましょう。そして、費用負担について、話し合い、合意を得ることが大切です。もし、話し合いがうまくいかない場合は、専門家に相談することも検討してください。