建物の未登記は大丈夫？賃貸戸建と自宅が未登記の場合のリスクと対応を解説

質問の概要

【背景】

義理の父が所有する築40年以上の賃貸戸建と、自分の自宅の建物部分が未登記であることが判明しました。
土地は両方とも登記されているようです。

【悩み】

建物の未登記のままで問題ないのか知りたいです。
未登記の場合、どのような問題が考えられるのか教えてほしいです。
登記について詳しくないので、わかりやすく説明してほしいです。

未登記の建物は、将来的に様々な問題を引き起こす可能性があります。早めに登記を検討しましょう。

回答と解説

建物の登記とは？基礎知識をわかりやすく解説

建物の登記とは、その建物が「誰のもの」であるかを公的に記録することです。これは、土地の登記と同様に、不動産を所有する上で非常に重要な手続きです。

登記の目的

登記には、主に以下の2つの目的があります。

権利の保護: 自分の所有物であることを第三者（他人）に主張できるようになります。登記がなければ、権利関係が曖昧になり、トラブルに発展する可能性があります。
取引の円滑化: 登記があることで、建物の売買や担保設定（住宅ローンなど）がスムーズに行えるようになります。登記がないと、これらの取引が非常に難しくなることがあります。

登記の種類

建物の登記には、大きく分けて「表題登記」と「権利に関する登記」の2種類があります。

表題登記: 建物の物理的な情報を記録します。具体的には、建物の種類（居宅、店舗など）、構造（木造、鉄骨造など）、床面積などを登記します。これは、建物の「身分証明書」のようなものです。
権利に関する登記: 建物の所有者を記録します。所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などがこれに該当します。

今回のケースでは、建物自体が未登記とのことですので、まずは表題登記を行う必要があります。

未登記の建物、今回のケースへの直接的な回答

義理のお父様の賃貸戸建と、ご自身の自宅の建物部分が未登記とのことですが、このまま未登記の状態で放置することは、様々なリスクを伴います。特に、築年数が経過している建物の場合、将来的な問題発生の可能性は高まります。

未登記の建物は、売却や融資を受ける際に問題が生じるだけでなく、相続の際にも複雑な手続きが必要になることがあります。また、建物の権利関係が曖昧なため、万が一の災害やトラブルが発生した場合に、権利を主張することが難しくなる可能性もあります。

したがって、未登記の建物は、早急に登記を行うことをおすすめします。

関係する法律や制度

建物の登記に関する主な法律は、不動産登記法です。この法律は、不動産の登記に関する基本的なルールを定めています。

また、建物の登記は、固定資産税とも関係があります。未登記の建物であっても、固定資産税は課税されますが、登記があることで、建物の評価額が明確になり、適正な税額が算定されます。

その他、建物の売買や相続など、様々な場面で不動産登記法が適用されます。

未登記に関する誤解されがちなポイント

未登記に関して、よくある誤解をいくつか整理しておきましょう。

誤解1: 未登記でも住み続けることはできる

確かに、未登記の建物に住み続けること自体は可能です。しかし、これはあくまでも「現時点では問題がない」というだけであり、将来的に問題が発生する可能性は否定できません。

誤解2: 登記は面倒で費用もかかるから、後回しにしても良い

登記は確かに手間と費用がかかりますが、将来的なリスクを考えると、早めに済ませておく方が賢明です。特に、建物の築年数が経過している場合は、登記に必要な書類が集めにくくなったり、調査が複雑になる可能性があります。

誤解3: 土地の登記があれば、建物の登記は不要

土地と建物はそれぞれ別の不動産であり、登記も別々に行う必要があります。土地の登記があっても、建物の登記がなければ、建物の所有権を完全に保護することはできません。

実務的なアドバイスと具体例

未登記の建物を登記する具体的な流れは、以下の通りです。

専門家への相談: まずは、土地家屋調査士や司法書士などの専門家に相談し、建物の状況や登記の必要性についてアドバイスを受けましょう。
調査と書類収集: 専門家が、建物の種類、構造、床面積などを調査し、登記に必要な書類（建築確認済証、固定資産税評価証明書、印鑑証明書など）を収集します。
表題登記の申請: 集めた書類をもとに、土地家屋調査士が法務局に表題登記を申請します。
権利に関する登記の申請: 表題登記が完了したら、所有権保存登記などの権利に関する登記を申請します。

具体例

例えば、築40年の木造住宅を所有している場合、登記に必要な書類が紛失している可能性もあります。この場合、建物の図面を作成したり、近隣の聞き込み調査を行ったりする必要があるかもしれません。専門家は、これらの調査や書類の収集を代行してくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由

未登記の建物の登記は、専門的な知識と手続きが必要となるため、専門家への相談は必須と言えるでしょう。

特に、以下のような場合は、必ず専門家に相談するようにしましょう。

建物の構造が複雑な場合: 複雑な構造の建物は、登記に必要な調査や手続きが難しくなることがあります。
書類が不足している場合: 建築確認済証やその他の書類が不足している場合は、専門家が調査や代行手続きを行います。
権利関係が複雑な場合: 相続や共有など、権利関係が複雑な場合は、専門家が適切なアドバイスをしてくれます。

相談先としては、土地家屋調査士や司法書士が挙げられます。これらの専門家は、建物の登記に関する豊富な知識と経験を持っており、安心して相談することができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

・未登記の建物を放置すると、売買や融資、相続などで問題が生じる可能性があります。

・未登記の建物は、早急に登記を行うことをおすすめします。

・登記には、土地家屋調査士や司法書士などの専門家への相談が不可欠です。

・登記の手続きは複雑であり、専門的な知識が必要となります。

未登記の建物の問題は、放置すればするほど解決が難しくなります。早めに専門家に相談し、適切な対応をとることが重要です。