テーマの基礎知識：不動産と権利関係について
まず、今回のケースで重要となる基本的な知識を整理しましょう。不動産（土地や建物）を所有しているということは、その不動産を自由に利用できる権利を持っているということです。これを「所有権」といいます。所有者は、原則として、その不動産を売ったり、人に貸したり、壊したりすることができます。
しかし、この権利は無制限ではありません。例えば、誰かがあなたの許可なくあなたの不動産を勝手に使用している場合、それは「不法占拠」となります。今回のケースでは、亡くなった祖母が許可なく店舗部分を貸し出したことで、借主である不法占拠者Aが店舗を使用している状態です。
また、賃貸借契約（賃貸契約）とは、家や土地を借りる契約のことです。契約書がなくても、口頭での契約も有効な場合があります。しかし、後々のトラブルを避けるためにも、書面で契約内容を明確にしておくことが重要です。
今回のケースへの直接的な回答：不法占拠者を追い出す方法
不法占拠者を追い出すためには、いくつかの段階を踏む必要があります。
- 内容証明郵便の送付： まずは、不法占拠者Aに対して、建物の明け渡しを求める内容証明郵便を送付します。内容証明郵便は、誰が誰にどのような内容の文書を送ったかを公的に証明するもので、後の裁判になった際の証拠となります。この手紙の中で、立ち退きを求める理由や、立ち退きの期限などを明確に伝えましょう。
- 交渉： 内容証明郵便を送った後、不法占拠者Aと話し合い、円満な解決を目指します。立ち退きの条件や、立ち退き料（金銭的な補償）について交渉することもあります。
- 裁判（建物明渡請求訴訟）： 交渉がうまくいかない場合は、最終的に裁判を起こすことになります。裁判所に対して、不法占拠者Aが不法に建物を占有していることを主張し、建物の明け渡しを求める訴訟です。裁判では、証拠（登記簿謄本、内容証明郵便など）を提出し、あなたの正当性を証明する必要があります。
- 強制執行： 裁判で勝訴した場合、それでも不法占拠者Aが立ち退かない場合は、裁判所の力を借りて強制的に立ち退きをさせる（強制執行）ことができます。強制執行には費用がかかります。
これらの手続きは、専門的な知識が必要となるため、弁護士に相談することをお勧めします。
関係する法律や制度：借地借家法と不法行為
今回のケースで関係する主な法律は、借地借家法と民法です。
- 借地借家法： 賃貸借契約に関するルールを定めています。今回は契約書がないため、この法律の適用がどの程度になるかは、個別の状況によって判断されます。
- 民法： 不法占拠は、民法上の「不法行為」に該当する可能性があります。不法行為とは、故意または過失によって他人に損害を与えた場合に、損害賠償責任が発生する行為のことです。不法占拠者は、あなたの所有権を侵害しているため、損害賠償請求（不法占拠期間中の家賃相当額など）ができる可能性があります。
誤解されがちなポイントの整理：契約の有無と権利
今回のケースで誤解されやすいポイントを整理します。
- 契約書の有無： 契約書がない場合でも、賃貸借契約が成立していると判断される場合があります。しかし、契約内容が不明確なため、トラブルになりやすいです。今回のケースでは、祖母と不法占拠者Aの間には契約書がないため、契約の有効性や契約内容を巡って争いになる可能性があります。
- 所有者の権利： 所有者は、自分の不動産を自由に利用できる権利を持っています。しかし、不法占拠者がいる場合、その権利を完全に実行できるわけではありません。立ち退きを求めるためには、法的な手続きが必要となります。
- 叔母の賃料受領： 叔母が賃料を受け取っていることは、法的には問題があります。所有者であるあなたが賃料を受け取る権利があるからです。叔母が生活保護を受けている場合、不正受給にあたる可能性もあります。
実務的なアドバイスや具体例の紹介：立ち退き交渉の進め方
不法占拠者Aとの交渉を円滑に進めるためのアドバイスです。
- 弁護士への相談： 交渉を始める前に、弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることをお勧めします。弁護士は、あなたの権利を最大限に守るための戦略を立て、交渉をサポートしてくれます。
- 証拠の収集： 不法占拠の事実を証明するための証拠（登記簿謄本、写真、近隣住民の証言など）を収集しておきましょう。
- 冷静な対応： 感情的にならず、冷静に交渉を進めることが重要です。相手の言い分もよく聞き、建設的な話し合いを心がけましょう。
- 立ち退き料： 立ち退き料を支払うことで、円満に解決できることもあります。立ち退き料の金額は、ケースバイケースで、交渉によって決定されます。
例えば、過去の事例では、立ち退き料の支払いに加えて、引っ越し費用や新しい住居の家賃の一部を負担することで、スムーズに立ち退きを実現したケースがあります。
専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士と不動産鑑定士
今回のケースでは、以下の専門家への相談を検討しましょう。
- 弁護士： 不法占拠者の立ち退き手続き、損害賠償請求、賃料に関する問題など、法的問題全般について相談できます。弁護士は、あなたの代理人として、交渉や裁判を進めることができます。
- 不動産鑑定士： 損害賠償請求を行う場合、不法占拠期間中の家賃相当額を算出するために、不動産鑑定士に相談することがあります。不動産鑑定士は、不動産の価値を評価し、適正な家賃相場を算出します。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回のケースの重要ポイントをまとめます。
- 不法占拠者を追い出すには、内容証明郵便の送付、交渉、裁判、強制執行といった段階を踏む必要があります。
- 弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。
- 立ち退き交渉では、冷静に対応し、証拠を収集することが大切です。
- 叔母が賃料を受け取っていることは、法的に問題がある可能性があります。
- 建物の建て替えや賃貸を検討する前に、不法占拠問題を解決する必要があります。
今回の問題は、法的な知識と適切な対応が求められます。専門家のアドバイスを受けながら、問題解決に向けて進んでいきましょう。
