建物共有者の移転登記と登録免許税：専住証明と租税特別措置法73条の適用について徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この質問は、不動産の移転登記（所有権の移転を登記すること）に伴う登録免許税の計算方法に関するものです。登録免許税は、不動産の売買や贈与、相続など、所有権の移転を登記する際に支払う税金です。その税率は、通常は不動産の評価額の20/1000ですが、租税特別措置法（税金を優遇する法律）第73条の規定により、一定の条件を満たす場合は3/1000に軽減されます。この軽減措置は、住宅の取得を促進するためのものです。

専住証明とは、その建物に実際に居住していることを証明する書類です。この証明書を提出することで、登録免許税の軽減措置を受けることができます。

今回のケースへの直接的な回答

質問のケースでは、Aさんだけが専住証明を提出します。そのため、Aさん分の持分（評価額の1/2）に対してのみ、租税特別措置法73条の軽減税率（3/1000）が適用されます。Bさん分の持分（評価額の1/2）には、通常の税率（20/1000）が適用されます。よって、計算式【１】が正しいです。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、租税特別措置法第73条です。この条文は、住宅の取得を促進するために、一定の条件下で登録免許税の税率を軽減するものです。 具体的には、住宅の所有者がその住宅に居住している場合に、軽減税率が適用されます。

誤解されがちなポイントの整理

誤解されやすいのは、共有不動産における軽減税率の適用範囲です。 全ての共有者に対して専住証明が提出された場合と、一部の共有者だけが専住証明を提出した場合では、軽減税率の適用範囲が異なります。 今回のケースのように、一部の共有者のみが専住証明を提出する場合は、専住証明を提出した共有者分の持分に対してのみ軽減税率が適用される点に注意が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、評価額が1000万円の建物で、AさんとBさんが2分の1ずつ共有している場合。

* Aさん（専住証明提出）：1000万円 × 1/2 × 3/1000 = 1500円
* Bさん（専住証明未提出）：1000万円 × 1/2 × 20/1000 = 10000円

となります。合計で11500円の登録免許税を支払うことになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の登記や税金に関する手続きは複雑なため、専門知識がないと誤った手続きをしてしまう可能性があります。 特に、共有不動産や複雑な所有形態の場合、税金計算を間違えると多額の損失につながる可能性があります。 そのため、不安な点がある場合や、複雑なケースの場合は、税理士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有不動産の移転登記における登録免許税の計算は、専住証明の提出状況によって異なります。専住証明を提出した共有者分の持分に対してのみ、租税特別措置法73条に基づく軽減税率が適用されます。 不明な点があれば、専門家に相談することをおすすめします。 正確な計算と手続きを行うことで、不必要な費用負担を避けることができます。