建物明渡訴訟と無断改築による損害賠償請求：簡裁訴訟のポイントと注意点

テーマの基礎知識：建物明渡訴訟と損害賠償請求

建物明渡訴訟とは、建物の所有者（貸主）が、借主に対して建物の明け渡しを請求する訴訟です（民法615条）。通常、家賃滞納が主な理由ですが、契約違反（今回の無断改築など）も理由となります。 損害賠償請求は、借主の行為によって貸主が被った損害を賠償させるための請求です。慰謝料は、精神的苦痛に対する補償として請求できます。簡裁（簡易裁判所）は、訴額が140万円以下の訴訟を扱うことができます。

今回のケースへの直接的な回答：訴状の修正点

質問者様の訴状は、請求の趣旨は概ね問題ありません。しかし、「請求の原因」の部分が不十分です。単に「無断改築」と書くだけでは、裁判所が90万円の損害賠償・慰謝料を認める根拠が不足します。 具体的にどのような改築が行われ、それがなぜ契約違反なのか、そしてその結果、どのような損害（精神的苦痛を含む）を被ったのかを詳細に記述する必要があります。例えば、改築によって建物の構造に問題が生じたり、修繕費用が発生したり、賃貸価値が低下したりした点を具体的に説明する必要があります。

関係する法律や制度：民法と証拠

このケースでは、民法615条（建物明渡請求）、民法709条（不法行為による損害賠償）が関係します。 無断改築が契約違反であることを明確に示す必要があります。そのため、賃貸借契約書、改築前の写真、改築後の写真、工事費用見積書、近隣住民の証言など、証拠をしっかりと準備することが重要です。

誤解されがちなポイント：慰謝料の請求

慰謝料は、精神的苦痛に対する補償として請求できますが、その金額を認めてもらうためには、精神的苦痛の程度を具体的に説明する必要があります。単に「精神的に苦痛を受けた」と書くだけでは不十分です。例えば、「改築によって不安を感じ、睡眠不足になった」「近隣住民から苦情を受けた」など、具体的な事実を証拠とともに提示する必要があります。

実務的なアドバイスと具体例：訴状作成のポイント

訴状の「請求の原因」には、以下の点を具体的に記述しましょう。

* 賃貸借契約の内容（無断改築を禁じる条項など）
* 借主が行った具体的な改築内容（写真や図面があれば添付）
* 改築によって生じた損害（修繕費用、賃貸価値の低下など、具体的な金額を算出）
* 精神的苦痛の内容と程度（具体的なエピソードを記述）
* 損害賠償・慰謝料請求額の算出根拠

例えば、「被告は、契約に違反し、○○部屋の壁を無断で解体し、新たに間仕切り壁を設置する改築を行った。この改築により、建物の構造に影響が生じる可能性があり、修繕費用として○○万円の損害が発生した。また、被告の行為によって精神的な苦痛を受け、睡眠不足や不安感に悩まされたため、慰謝料として○○万円を請求する。」といった具合です。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士への依頼

訴訟手続きは複雑で、証拠の収集や提出、裁判での主張など、専門的な知識とスキルが必要です。特に、損害賠償・慰謝料の金額が大きい場合は、弁護士に依頼することをお勧めします。弁護士は、訴状の作成、証拠の収集、裁判での代理人など、訴訟全般をサポートしてくれます。

まとめ：証拠に基づいた具体的な主張が重要

建物明渡訴訟において、滞納家賃以外の損害賠償・慰謝料を請求することは可能です。しかし、裁判で勝訴するためには、契約違反であることを明確に示す証拠と、具体的な損害内容を詳細に説明することが不可欠です。訴状の作成には、専門家の助言を得ることを検討しましょう。 曖昧な表現ではなく、具体的な事実と証拠に基づいた主張を心がけてください。