建物明渡請求で退去義務？ 訴えられた時の対応と注意点

賃貸借契約と建物明渡請求の基本

賃貸借契約とは、建物の所有者（賃貸人、一般的に大家さん）が、その建物を使用させることを約束し、借りる人（賃借人、あなた）が家賃を支払う契約のことです。

建物明渡請求とは、賃貸借契約が終了した場合に、賃借人が建物を賃貸人に明け渡す（退去する）ことを求める訴えのことです。契約期間の満了、家賃の滞納、契約違反など、様々な理由で請求される可能性があります。

今回のケースでは、あなたが賃借人であり、大家さんから建物明渡請求の訴えを起こされたとのことです。これは、大家さんがあなたに対して、その建物を退去してほしいと考えていることを意味します。

建物明渡請求への対応：まずは落ち着いて状況を把握

まず、落ち着いて、大家さんから届いた書類（訴状や通知など）をよく確認しましょう。そこには、

• なぜ建物明渡請求をされたのか（理由）
• いつまでに退去してほしいのか（期日）
• どのような証拠があるのか

などが記載されているはずです。これらの情報を整理することで、今後の対応方針を立てるための第一歩となります。

次に、ご自身の賃貸借契約書を確認しましょう。契約期間、家賃、契約違反に関する条項などが記載されています。契約内容と、大家さんの主張する請求理由を照らし合わせることで、ご自身の置かれている状況を客観的に把握できます。

もし、訴状の内容が理解できなかったり、疑問点がある場合は、専門家（弁護士）に相談することをおすすめします。弁護士は、法律の専門家として、あなたの状況を正確に把握し、適切なアドバイスをしてくれます。

建物明渡請求の理由と、それに対する反論

建物明渡請求がなされる理由は様々ですが、主なものとして以下のものが挙げられます。

• 契約期間の満了: 契約期間が終了し、更新されなかった場合。
• 家賃の滞納: 家賃を長期間滞納した場合。
• 契約違反: 契約で定められた義務に違反した場合（例：無断での転貸、ペットの飼育禁止など）。
• 建物の老朽化や修繕: 建物の老朽化が進み、修繕が必要な場合や、建て替えが必要な場合。

これらの理由に対して、あなたは反論できる場合があります。

• 契約期間の満了: 契約更新を希望する意思表示をしていた、更新料を支払っていたなど、更新を妨げる事情がないことを主張できる場合があります。
• 家賃の滞納: 滞納している家賃を支払うことで、事態が解決する可能性があります。また、滞納に至った理由（例：大家の過失による家賃減額請求など）を主張できる場合もあります。
• 契約違反: 契約違反に該当しない、または違反の程度が軽微であることなどを主張できる場合があります。
• 建物の老朽化や修繕: 退去を求める必要性が低いこと、立ち退き料の支払いなどを求めることができます。

これらの反論を、証拠（契約書、領収書、メールのやり取りなど）とともに、裁判所に提出する必要があります。そのため、弁護士に相談し、適切な書類作成や手続きのサポートを受けることが重要です。

関係する法律と制度

建物明渡請求に関連する主な法律は、借地借家法です。この法律は、賃借人の権利を保護し、不当な退去要求から守るための規定を定めています。

例えば、借地借家法は、正当な理由がない限り、賃貸人は賃借人を退去させることができないと定めています。正当な理由とは、家賃の滞納、契約違反、建物の老朽化など、様々な事情を総合的に考慮して判断されます。

また、建物明渡請求の訴訟手続きは、民事訴訟法に基づいて行われます。訴訟手続きの流れを理解しておくことも重要です。

さらに、場合によっては、弁護士費用保険が利用できる可能性があります。弁護士費用保険に加入していれば、弁護士費用の一部を保険でカバーできるため、経済的な負担を軽減できます。加入している保険がある場合は、確認してみましょう。

誤解されがちなポイント

• 建物明渡請求＝即時退去ではない: 訴えられたからといって、すぐに退去しなければならないわけではありません。裁判で争うことができますし、和解によって解決することもあります。
• 家賃滞納＝即時退去ではない: 家賃を滞納した場合でも、すぐに退去しなければならないわけではありません。滞納家賃を支払うことで、事態が解決する可能性があります。
• 弁護士費用は高額？: 弁護士費用は、事案の内容や依頼する弁護士によって異なります。しかし、法テラス（日本司法支援センター）を利用したり、弁護士費用保険に加入したりすることで、費用を抑えることができます。

実務的なアドバイスと具体例

建物明渡請求に直面した場合、以下の点を意識しましょう。

• 証拠の収集: 契約書、領収書、メールのやり取りなど、あなたの主張を裏付ける証拠を収集し、整理しておきましょう。
• 早期の弁護士相談: 状況が複雑であればあるほど、早期に弁護士に相談することが重要です。弁護士は、あなたの権利を守るために、適切なアドバイスをしてくれます。
• 和解の検討: 裁判で争うだけでなく、大家さんと話し合い、和解を目指すこともできます。和解によって、早期に解決できる可能性があります。
• 専門家への相談: 状況に応じて、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談することも有効です。

具体例として、家賃滞納を理由に建物明渡請求をされた場合を考えてみましょう。もし、あなたが家賃を滞納してしまった理由が、経済的な困窮によるものであれば、弁護士に相談し、分割払いの交渉や、生活保護の申請などを検討できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下の場合は、必ず専門家（弁護士）に相談しましょう。

• 訴状の内容が理解できない場合: 法律用語や専門的な表現が多く、ご自身で理解することが難しい場合は、弁護士に相談し、内容を分かりやすく説明してもらいましょう。
• 反論したい場合: 大家さんの主張に納得できない場合、反論するためには、法律的な知識や証拠の準備が必要です。弁護士は、あなたの主張を法的に整理し、適切な反論をサポートしてくれます。
• 和解交渉をしたい場合: 大家さんとの話し合い（和解交渉）をしたい場合、弁護士に依頼することで、有利な条件で和解できる可能性が高まります。
• 裁判で争う場合: 裁判で争う場合、法律の専門知識や訴訟手続きに関する知識が必要です。弁護士は、あなたの代理人として、裁判をサポートしてくれます。

弁護士に相談することで、あなたの権利を守り、より良い解決策を見つけることができます。

まとめ：建物明渡請求への対応と、今後の注意点

建物明渡請求をされた場合、まずは落ち着いて状況を把握し、弁護士に相談することが重要です。訴えられたからといって、必ずしも退去しなければならないわけではありません。あなたの状況に応じて、適切な対応をすることで、より良い結果を得られる可能性があります。

今回の重要ポイントは以下の通りです。

• 建物明渡請求＝即時退去ではない。
• 訴状の内容をよく確認し、契約書を見直す。
• 弁護士に相談し、専門的なアドバイスを受ける。
• 証拠を収集し、あなたの主張を裏付ける。
• 和解交渉や裁判での争いなど、様々な選択肢を検討する。

ご自身の権利を守るために、積極的に行動しましょう。