建築1年の中古マンション購入における抵当権抹消と複雑な資金決済に関する疑問点徹底解説

テーマの基礎知識：抵当権と不動産売買

不動産の売買において、抵当権（担保として不動産に設定される権利）は重要な要素です。抵当権が設定されている不動産を売買する際は、売買代金で抵当権を抹消（抵当権を消滅させること）する必要があります。 通常、売主は売買代金でローンの残債を返済し、抵当権を抹消してから売買契約が完了します。今回のケースは、売主がローンの残債を返済する資金が不足しているため、複雑な資金決済が必要となっています。

今回のケースへの直接的な回答：リスクの高い取引

提示された資金決済方法は、非常にリスクが高いです。売主の資金不足を補うために、購入者が売主のローンを肩代わりする形になります。これは、売主が夜逃げするなど、債務不履行（契約上の義務を果たさないこと）した場合、購入者側に大きな損失が生じる可能性があります。 2200万円で購入する予定のマンションに対し、2500万円のローンを組むことになり、その差額300万円の返済を売主から受け取るという契約は、非常に不安定です。売主の土地付き住宅への抵当権設定も、実現可能性や法的有効性に疑問が残ります。

関係する法律や制度：民法、抵当権設定契約

この取引には民法（私人間の権利義務を定めた法律）が適用されます。特に、抵当権設定契約、売買契約、そして売主と購入者間の金銭貸借契約（お金を貸し借りする契約）に関する規定が重要になります。 これらの契約は、明確な書面で締結し、公正証書（公証役場で作成される、法的効力が高い文書）を作成することが、トラブル回避のために不可欠です。

誤解されがちなポイント：公正証書と安全性の関係

公正証書を作成すれば安全というわけではありません。公正証書は証拠能力を高めますが、売主の債務不履行を防ぐものではありません。夜逃げのリスクを完全に排除することはできません。

実務的なアドバイスや具体例：専門家への相談

不動産会社からの提案は、リスクが高く、法的にも複雑です。弁護士や司法書士などの専門家に相談し、契約内容を精査してもらうことを強くお勧めします。専門家は、契約書の作成、リスクの洗い出し、適切な解決策の提案など、多角的なサポートをしてくれます。 具体的には、売買契約書、金銭消費貸借契約書（お金を貸し借りする契約）などを専門家に作成してもらうことで、法的リスクを軽減できます。

専門家に相談すべき場合とその理由：リスク回避のため

今回のケースは、非常に複雑でリスクが高い取引です。売主の資金不足、抵当権抹消の困難さ、そして提示された資金決済方法の曖昧さは、大きな問題です。 専門家に相談することで、これらのリスクを適切に評価し、安全な取引を実現するための方法を見つけることができます。 特に、契約書の内容に不明瞭な点がある場合、または不安を感じている場合は、必ず専門家に相談してください。

まとめ：専門家への相談が不可欠

今回のケースは、専門家の助言なしに進めるべきではありません。 複雑な資金決済方法、売主の債務不履行リスク、そして法的リスクを考慮すると、弁護士や司法書士などの専門家への相談が不可欠です。 安易な判断で契約を進めず、専門家の助言を得て、安全で確実な不動産取引を実現しましょう。 公正証書の作成も重要ですが、それだけではリスクを完全に回避できるわけではないことを理解しておきましょう。