建蔽率オーバーの戸建購入！計算方法と注意点、そして住宅ローンの可能性

1. テーマの基礎知識：建蔽率と容積率、そして土地持分について

まず、建蔽率と容積率について理解しましょう。

* **建蔽率（けんぺいりつ）**：敷地面積に対する建築面積の割合です。例えば、建蔽率60％の土地に100㎡の建物を建てる場合、敷地面積は最低166.67㎡必要です (100㎡ ÷ 0.6 = 166.67㎡)。
* **容積率（ようせきりつ）**：敷地面積に対する建築延床面積の割合です。例えば、容積率200％の土地に100㎡の建物を建てる場合、敷地面積は最低50㎡必要です (100㎡ ÷ 2 = 50㎡)。

次に、土地の持分についてです。質問にある「持分10分の1」とは、その土地の所有権が10分割されていて、質問者様がそのうちの1つを所有するという意味です。つまり、質問者様は土地全体の1/10しか所有していないことになります。

2. 今回のケースへの直接的な回答：建蔽率オーバー率の計算方法

質問者様のケースでは、土地面積が33.06㎡（公簿面積）、建物面積が45.12㎡です。建蔽率オーバー率は、以下の計算式で算出できます。

(建物面積 ÷ 敷地面積) × 100 – 建蔽率(%)

(45.12㎡ ÷ 33.06㎡) × 100 – 60% ≒ 36.2%

この計算結果から、建蔽率は60％に対して約36.2％オーバーしていることが分かります。

しかし、この計算は公簿面積に基づいています。実際には、測量によって得られた実測面積を用いる必要があります。公簿面積と実測面積にずれがある可能性があるため、正確な建蔽率オーバー率を知るには、専門家による測量が必要になります。

3. 関係する法律や制度：建築基準法

建蔽率と容積率は、建築基準法によって定められています。建蔽率や容積率を超えて建築することは、原則として違法です。ただし、例外規定があり、既存不適格（既に建築されている建物の違法部分）として認められる場合があります。

4. 誤解されがちなポイント：既存不適格と合法化

既存不適格は、建築基準法施行前に建築された、または施行後であっても法令に適合しないまま建築された建物を指します。既存不適格は、そのまま放置されることが多く、必ずしも合法化されるわけではありません。

5. 実務的なアドバイスや具体例：専門家への相談

建蔽率オーバーの物件を購入する際には、以下の点を注意しましょう。

* **専門家（不動産鑑定士、建築士など）に相談する**：正確な建蔽率オーバー率の算出、既存不適格の有無、将来的なリスクなどを確認しましょう。
* **売買契約書をよく読む**：建蔽率オーバーに関する記述、瑕疵担保責任（売主の責任）の範囲などを確認しましょう。
* **価格交渉**：建蔽率オーバーを理由に、価格交渉を行うことも可能です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由：リスク回避のため

建蔽率オーバーの物件は、将来的な改修や売却に際して問題が発生する可能性があります。そのため、専門家への相談は必須です。特に、以下の場合は専門家への相談を強くお勧めします。

* 建蔽率オーバー率が大きい場合
* 既存不適格の有無が不明確な場合
* 将来的な改修や売却を検討している場合

7. まとめ：建蔽率オーバー物件の購入は慎重に

建蔽率オーバーの物件を購入する際には、専門家への相談を忘れず、リスクを十分に理解した上で判断することが重要です。 土地の持分が1/10である点も、購入価格や将来的に発生する費用（修繕費など）を考慮する上で重要な要素となります。住宅ローンについては、勤続年数5年、頭金500万円と条件が良いため、ライフ住宅ローン以外も検討可能です。しかし、建蔽率オーバーというリスクを金融機関がどう評価するかは別途確認が必要です。 必ず、金融機関と相談し、ローンの可否と条件を確認しましょう。