建蔽率オーバーの未登記中古建物、売買や登記は可能？ 専門家が徹底解説

回答と解説

建蔽率オーバーの建物の売買と登記：基礎知識

建蔽率オーバーの未登記建物について、まずは基本的な知識を整理しましょう。

建蔽率（けんぺいりつ）とは、建築基準法で定められた、建物の大きさを制限するルールです。具体的には、建物の建築面積（真上から見たときの面積）が、その土地の面積に対してどのくらいの割合を占めて良いかを定めています。

例えば、建蔽率が60%の地域では、100平方メートルの土地に建物を建てる場合、建築面積は最大で60平方メートルまでとなります。

未登記建物とは、法務局（登記所）に建物の情報を登録していない建物のことです。建物が登記されていないと、所有権を第三者に主張することが難しくなる可能性があります。

建築確認とは、建物を建てる前に、建築基準法などの法令に適合しているかを行政（または指定確認検査機関）がチェックすることです。建築確認を受けていない建物は、違法建築物（建築基準法に違反している建物）である可能性が高くなります。

今回のケースでは、建蔽率オーバー、未登記、建築確認なしという三重の問題を抱えた建物ということになります。

建蔽率オーバーの建物の売買は可能か？

建蔽率オーバーの建物であっても、売買自体は可能です。しかし、いくつかの注意点があります。

まず、売買契約の際に、建物の現状（建蔽率オーバーであること、未登記であることなど）を正確に買主に伝える必要があります。これは、売主の「告知義務」と呼ばれるものです。告知を怠ると、後々トラブルになる可能性があります。

次に、住宅ローンを利用する場合、金融機関が融資をしてくれない可能性があります。建蔽率オーバーの建物は、担保としての価値が低く評価される傾向があるからです。

また、売買後に建物を増改築する場合、建築確認が通らない可能性があります。建蔽率オーバーの状態が解消されない限り、新たな建築は難しいと考えられます。

売買にあたっては、専門家（不動産鑑定士、建築士、弁護士など）に相談し、建物の価値や法的リスクをきちんと評価してもらうことが重要です。

関係する法律や制度

今回のケースで関係する主な法律や制度は以下の通りです。

• 建築基準法：建物の構造や用途、建蔽率、容積率（建物の延べ床面積が敷地面積に対して占める割合）など、建物の様々なルールを定めています。
• 都市計画法：都市計画区域内での土地利用や建築物の規制を定めています。建蔽率や容積率も、この法律に基づいて定められます。
• 不動産登記法：土地や建物の権利関係を公示するための登記制度を定めています。

これらの法律や制度に違反している場合、行政から是正指導を受けたり、最悪の場合、建物の使用を制限されたりする可能性があります。

誤解されがちなポイント

建蔽率オーバーの建物について、よくある誤解を整理しましょう。

• 「建蔽率オーバーは違法だから、売買できない」：売買自体は可能ですが、様々なリスクが伴います。
• 「未登記建物は、登記できない」：未登記建物でも、一定の手続きを踏めば登記できる場合があります。
• 「建蔽率オーバーは、すぐに是正できる」：建物の改築や減築（建物を小さくすること）が必要になる場合があり、時間と費用がかかります。

これらの誤解を解き、正しい知識を持つことが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

建蔽率オーバーの建物を売買する際の、実務的なアドバイスと具体例をいくつかご紹介します。

1. 事前調査の徹底

まずは、専門家（建築士や不動産鑑定士）に依頼して、建物の詳細な調査を行いましょう。建蔽率オーバーの原因、建物の状態、法的リスクなどを把握することが重要です。
具体的には、以下のような調査を行います。

• 建築確認済証の有無、設計図書の確認
• 現況測量（建物の正確な面積を測る）
• 役所調査（都市計画、用途地域、建蔽率などの確認）
• インスペクション（建物の劣化状況などの調査）

2. 売買契約書の作成

売買契約書には、建物の現状（建蔽率オーバーであること、未登記であることなど）を明記し、買主に十分な説明を行ったことを記載しましょう。
また、将来的なリスク（是正費用、行政からの指導など）についても、誰が責任を負うのかを明確にしておく必要があります。
専門家（弁護士）に契約書の作成を依頼することも検討しましょう。

3. 登記手続き

未登記建物の登記には、様々な書類が必要になります。
建物の種類や構造、築年数などによって、必要となる書類や手続きが異なります。
専門家（土地家屋調査士）に依頼して、適切な手続きを行いましょう。

4. 減築や用途変更の検討

建蔽率オーバーを解消するために、建物の減築や用途変更を検討することもできます。
ただし、これらの手続きには、建築確認が必要となる場合があります。
建築士と相談し、実現可能性を検討しましょう。

5. 事例：

例えば、ある中古住宅の売買事例では、建蔽率オーバーが発覚し、買主が住宅ローンを組めないという問題が発生しました。
売主と買主は、専門家（不動産鑑定士、弁護士）の協力を得て、建物の価値を再評価し、売買価格を調整することで、最終的に売買を成立させました。

専門家に相談すべき場合とその理由

建蔽率オーバーの建物を売買する際には、様々な専門家への相談が不可欠です。

• 建築士：建物の構造や法的規制に関する専門家です。建物の現状調査、建蔽率オーバーの原因特定、是正方法の提案などを行います。
• 不動産鑑定士：不動産の価値を評価する専門家です。建蔽率オーバーによる価格への影響などを評価します。
• 土地家屋調査士：建物の登記に関する専門家です。未登記建物の登記手続き、建物の測量などを行います。
• 弁護士：売買契約書の作成、法的問題の解決などを行います。トラブルが発生した場合の対応も依頼できます。
• 司法書士：所有権移転登記など、登記手続きに関する専門家です。

これらの専門家と連携し、総合的なアドバイスを受けることが、安全な売買につながります。

まとめ

建蔽率オーバーの未登記中古建物の売買は、様々なリスクを伴いますが、適切な対応をとれば、売買を成立させることは可能です。

今回の重要ポイントをまとめます。

• 建蔽率オーバーの建物は、売買は可能だが、住宅ローンが利用できない場合がある。
• 未登記建物でも、登記できる可能性がある。
• 専門家（建築士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、弁護士など）に相談し、建物の現状調査、法的リスクの評価、適切な手続きを行うことが重要。
• 売買契約書には、建物の現状を明記し、将来的なリスクについて明確にしておく。
• 建蔽率オーバーを解消するために、減築や用途変更を検討することもできる。

建蔽率オーバーの建物の売買は、専門的な知識と注意が必要となります。ご自身の状況に合わせて、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくようにしましょう。