建蔽率・容積率オーバーの中古戸建て、融資は不利になる？

【背景】

中古の一戸建て物件で、とても気に入った物件を見つけました。
しかし、その物件は建蔽率（けんぺいりつ）・容積率（ようせきりつ）オーバーという状態でした。
不動産屋さんからは、銀行からの融資が難しくなる可能性があると説明を受けました。
ただし、「自己資金を半分程度用意できれば、融資をしてくれる銀行もある」とも言われました。
自己資金で半分は用意できそうですが、融資の条件が厳しくなるのではないかと不安です。

【悩み】

建蔽率・容積率オーバーの物件の場合、融資条件は具体的にどうなるのか知りたいです。
自己資金を用意した場合、どのような条件になるのか、通常の融資と比べて何が不利になるのか知りたいです。

建蔽率・容積率オーバー物件の融資は、金利上昇や借入期間の短縮など、条件が厳しくなる可能性があります。

建蔽率・容積率オーバーって何？　基礎知識をわかりやすく解説

不動産の世界では、建物を建てる際に守らなければならないルールがいくつかあります。その中でも重要なのが、建蔽率と容積率です。これらは、都市計画法という法律に基づいて定められており、街の景観や住環境を守るために存在します。

建蔽率とは、敷地面積（土地の広さ）に対する建物の建築面積（真上から見たときの建物の面積）の割合のことです。例えば、建蔽率が60%の場合、100平方メートルの土地には、最大で60平方メートルの建物を建てることができます。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。例えば、容積率が100%の場合、100平方メートルの土地には、最大で100平方メートルの建物を建てることができます。ただし、これは1階部分だけで100平方メートルという意味ではなく、2階建てや3階建てにして、合計の床面積が100平方メートルまでという意味です。

建蔽率と容積率は、用途地域（その土地がどんな目的で使われる地域か）によって異なります。例えば、住宅街では建蔽率や容積率が低く設定されていることが多く、商業地域では高めに設定されていることがあります。

建蔽率・容積率オーバーとは、これらのルールを超えて建物が建てられている状態のことです。これは、建築当時の法律や規制と、現在の法律や規制が異なることなど、様々な理由で発生します。

建蔽率・容積率オーバーの物件、融資への影響

建蔽率・容積率オーバーの物件は、銀行からの融資が難しくなる傾向があります。その理由は、万が一、その物件を担保（借金のカタ）として差し押さえることになった場合、再建築（建物を建て直すこと）ができない可能性があるからです。再建築できない場合、担保としての価値が低くなってしまうため、銀行は融資を慎重に検討します。

しかし、すべての銀行が融資をしないわけではありません。自己資金を多く用意できる場合や、物件の立地条件が良い場合など、個別の状況によっては融資を受けられる可能性もあります。

関係する法律や制度

建蔽率・容積率に関する主な法律は、以下の通りです。

都市計画法： 都市計画の基本的なルールを定めています。用途地域や建蔽率、容積率などもこの法律に基づいて定められています。
建築基準法： 建物の構造や設備に関する技術的な基準を定めています。建蔽率や容積率の制限も、この法律で定められています。

また、これらの法律以外にも、各自治体の条例によって、建蔽率や容積率に関する独自のルールが定められている場合があります。

誤解されがちなポイント

建蔽率・容積率オーバーの物件について、よくある誤解を整理しましょう。

「再建築不可＝住めない」という誤解： 建蔽率・容積率オーバーの物件でも、建物が違法に建てられたものでない限り、住むことはできます。ただし、建て替えや増築ができない場合があります。
「必ず融資が受けられない」という誤解： 融資を受けられる可能性はゼロではありません。自己資金の割合や、物件の状況によっては、融資を受けられる場合があります。
「告知義務がない」という誤解： 不動産売買においては、建蔽率・容積率オーバーであることは、重要な情報として買主に告知する義務があります。

実務的なアドバイスと具体例

建蔽率・容積率オーバーの物件を購入する際には、以下の点に注意しましょう。

専門家への相談： 不動産会社だけでなく、建築士や住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談することをおすすめします。
詳細な調査： 物件の図面や登記簿謄本（とうきぼとうほん）などを確認し、建蔽率・容積率オーバーの具体的な状況を把握しましょう。
融資条件の確認： 複数の金融機関に相談し、融資の可能性や条件（金利、借入期間、自己資金の割合など）を確認しましょう。
再建築の可能性： 将来的に建て替えや増築を検討している場合は、再建築が可能かどうかを建築士に相談しましょう。
売主との交渉： 建蔽率・容積率オーバーであることによる物件価格への影響や、修繕費などについて、売主と交渉することも可能です。

具体例：

例えば、自己資金を50%用意し、金利が少し高めに設定されたとしても、希望の物件を購入できる可能性があります。ただし、将来的にリフォームやリノベーション（改修）を行う際、法的な制限を受ける可能性があることを理解しておく必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を強くおすすめします。

融資を受けるかどうか迷っている場合： 住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーに相談し、資金計画やリスクについてアドバイスを受けましょう。
建物の状況について詳しく知りたい場合： 建築士に相談し、建物の構造や修繕の必要性、再建築の可能性について確認しましょう。
売買契約について不安がある場合： 不動産に詳しい弁護士に相談し、契約内容や法的リスクについて確認しましょう。

専門家は、個々の状況に応じたアドバイスをしてくれます。自分だけで判断せずに、専門家の意見を聞くことが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

建蔽率・容積率オーバーの物件は、融資が難しくなる可能性があります。
自己資金を多く用意することで、融資を受けられる可能性が高まります。
融資を受ける場合、金利が高くなったり、借入期間が短くなるなどの条件が厳しくなる可能性があります。
専門家（不動産会社、建築士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、物件の状況や融資条件について詳しく確認しましょう。

建蔽率・容積率オーバーの物件購入は、慎重な判断が必要です。専門家のアドバイスを参考に、後悔のない選択をしてください。