建設業と不動産所得！夫婦で賢く節税するマンション名義の選び方

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この質問は、所得税における「配偶者控除」と「不動産所得」の知識が重要です。

まず、「青色申告」とは、個人事業主やフリーランスが税務署に提出する確定申告の方法の一つです。白色申告に比べて、経費控除の範囲が広く、税負担を軽減できるメリットがあります。青色申告特別控除（最大65万円の控除）を受けるには、青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。

次に「不動産所得」とは、不動産を貸し出すことで得られる収入から経費を差し引いたものです。収入が経費を上回れば黒字、下回れば赤字となります。

そして「配偶者控除」は、所得が一定額以下の配偶者がいる場合、その配偶者の所得を控除できる制度です。配偶者の所得が低いほど、控除額も大きくなります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の場合、妻は不動産所得が赤字でゼロ申告、ご自身は建設業と不動産所得で黒字です。この状況では、マンションを妻名義にすることで、節税効果が期待できます。

なぜなら、マンションのローン返済や修繕費などの経費は、妻の不動産所得から控除できます。妻の不動産所得が赤字であれば、その赤字分は他の所得と損益通算（複数の所得をまとめて計算すること）でき、ご自身の建設業の所得を減らし、税金を軽減できる可能性があるからです。

関係する法律や制度がある場合は明記

所得税法、青色申告特別控除に関する規定が関係します。具体的な控除額や適用条件は、税制改正等で変更される可能性があるため、税務署や税理士に確認することが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

マンションの名義を妻にすることで、贈与税がかかるのではないかと心配される方もいるかもしれません。しかし、夫婦間での不動産の贈与は、一定の条件を満たせば非課税となるケースが多いです（民法750条）。ただし、贈与税の非課税枠を超える高額な贈与や、税務署が不自然な取引と判断した場合には、課税される可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、マンションの購入価格が1000万円で、年間のローン返済額が50万円、修繕費が10万円だったとします。これらの経費を妻の不動産所得から控除することで、妻の所得がマイナスになり、ご自身の所得税負担を軽減できます。

ただし、これはあくまでも例です。実際の節税効果は、マンションの価格、ローン条件、修繕費、その他の所得状況などによって大きく異なります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の購入は高額な取引であり、税金対策も複雑です。ご自身の状況に最適な名義や節税方法を判断するには、税理士などの専門家に相談することが重要です。専門家は、個々の状況を詳細に分析し、適切なアドバイスをしてくれます。特に、贈与税の非課税枠や、複雑な税務上の処理については、専門家の知識が必要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

妻名義にすることで、マンションの経費を妻の不動産所得で控除し、ご自身の所得税負担を軽減できる可能性が高いです。ただし、これはあくまでも可能性であり、実際の節税効果は個々の状況によって異なります。税理士などの専門家に相談し、最適な方法を選択することが重要です。 贈与税の適用についても、専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。 税制は変更される可能性があるため、常に最新の情報を把握しておく必要があります。