強迫売買、時効取得、相続不動産、不法占拠…不動産トラブル完全ガイド！

１．強迫売買と善意の第三者

まず、強迫されて土地を売却されたケース（A→B→C）について解説します。これは「強迫売買」と呼ばれるもので、民法（日本の法律）では、強迫によってされた契約は無効とされています。

今回のケースへの直接的な回答

(1) BからCへの転売・登記移転がAの取消主張前であれば、AはCに対しても土地の返還を請求できます。これは、CがAとBの間の売買契約の無効を知らなかったとしても、Aの所有権は消滅していないからです。

(2) BからCへの転売・登記移転がAの取消主張後であれば、AはCに土地の返還を請求できる可能性は低くなります。CがAの取消主張を知っていた場合、Cは善意の第三者とはみなされず、Aの所有権を尊重する必要があります。しかし、CがAの取消主張を知らなかった場合、Cは善意の第三者となり、Aの請求を拒否できる可能性があります。

関係する法律や制度

民法90条（強迫による意思表示の無効）、民法107条（善意の第三者）などが関係します。

２．時効取得と土地の占有

次に、BがAの土地に25年間家を建てて占有していたケースについてです。これは「時効取得」（所有権を時効によって取得すること）の問題です。時効取得には、20年間の平穏な占有（他人の土地を邪魔されることなく使い続けること）と、善意・無過失（他人の土地だと知らずに、過失なく占有していたこと）が必要です。

今回のケースへの直接的な回答

(1) Aが登記を持ち続けている場合、Bは時効取得できません。登記は所有権を証明する重要な証拠であり、Aが所有権を主張できるからです。

(2) (3) AがC、Dに土地を売却し、登記を移転していた場合も、Bは時効取得できません。所有権はAからC、Dに移転しており、Bの占有はA、C、Dの所有権を侵害しているからです。

(4) (2)において、Bが占有開始時に善意・無過失であったとしても、時効取得は成立しません。なぜなら、20年間の平穏な占有が要件であり、Aが所有権を他人に売却した時点で、Bの占有は平穏ではなくなるからです。

誤解されがちなポイントの整理

時効取得は、単に長い期間占有していれば良いというものではありません。平穏かつ善意・無過失であることが不可欠です。

３．相続と不動産の売買

Aの死亡と相続、そして不動産の売買に関するケースです。相続開始後は、相続人（この場合BとC）が相続財産を共有します。

今回のケースへの直接的な回答

(1) Bが遺産分割前に単独名義の登記をしてDに売却した場合、DはBから土地を買ったと主張できますが、BとCの共有関係を無視した行為であるため、CはDに対して所有権の共有を主張できます。

(2) BC間で協議してCが所有権を得た後、Bが勝手に登記をしてDに売却した場合、この売買は無効です。Bには売却する権利がありません。Dは、Bからの土地の取得は無効であると主張され、土地を取り戻すことはできません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

相続不動産の売買は、相続開始後、遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを明確にした上で進めるべきです。

４．不法占拠と所有権

BがAから土地を購入したものの、ホームレスCが不法占拠しているケースです。

今回のケースへの直接的な回答

Bはまだ登記を移していないものの、Cは不法占拠者です。BはCに対して、土地からの退去を請求できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

複雑な不動産トラブルの場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、適切な手続きや主張を行うことができます。

５．まとめ

今回のケースで重要なのは、所有権の明確化と、善意・悪意、過失の有無です。強迫売買は無効、時効取得には厳格な要件があり、相続財産は分割協議が必須です。不法占拠者は、所有者から退去を求められる可能性があります。不動産トラブルは複雑なため、専門家に相談することも検討しましょう。