心理的瑕疵物件って何？事故物件か調べる方法と注意点

心理的瑕疵物件とは？基礎知識をわかりやすく解説

賃貸物件を探していると、「心理的瑕疵物件」という言葉を目にすることがあります。これは、その物件で過去に自殺や殺人、孤独死などがあったために、借り手が心理的な負担を感じる可能性がある物件のことです。

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、簡単に言うと「心理的な問題」のことです。物件そのものに物理的な問題があるわけではないのですが、過去の出来事によって、そこに住む人が「怖い」「嫌だ」と感じてしまう可能性がある場合に、心理的瑕疵があるとされます。

この心理的瑕疵は、不動産取引において重要な情報とされており、売主や貸主は、買主や借主に対して、その事実を告知する義務があります。告知義務を怠ると、後々トラブルになる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：親友の物件について

親友が借りている物件が心理的瑕疵物件だったとのこと、心配ですね。まずは、親友がその事実を知っているかどうかを確認しましょう。もし知らずに契約していた場合、契約を解除できる可能性もあります。

親友には、契約書をよく確認し、家賃の減額交渉や、場合によっては他の物件への引っ越しも検討することを勧められます。また、心理的瑕疵物件に住むことによる精神的な負担が大きい場合は、専門家（弁護士やカウンセラーなど）に相談することも考えても良いでしょう。

関係する法律や制度：告知義務について

心理的瑕疵物件に関する主な法律は、宅地建物取引業法です。この法律では、不動産業者は、物件の取引において、買主や借主に対して、重要な事項を説明する義務があります。この重要な事項の中に、心理的瑕疵に関する情報も含まれます。

具体的には、過去にその物件で自殺や殺人などの出来事があった場合、その事実を告知しなければなりません。告知する範囲や期間については、明確な決まりはありませんが、一般的には、事件や事故が発生してから3年程度は告知義務があると考えられています。ただし、事件の性質や社会的な影響によっては、より長い期間告知されることもあります。

また、告知義務は、売主や貸主だけでなく、不動産業者にも課せられています。不動産業者は、物件の調査を行い、心理的瑕疵に関する情報を把握し、買主や借主に適切に説明する責任があります。

誤解されがちなポイント：全ての物件が告知対象？

心理的瑕疵物件について、よくある誤解を整理しましょう。

• 全ての物件が告知対象になるわけではない： 告知義務があるのは、自殺や殺人など、人が亡くなった事実がある場合が主です。病死や老衰による死亡は、原則として告知義務はありません。ただし、孤独死などで特殊な状況があった場合は、告知義務が発生する可能性があります。
• 告知期間に決まりはないわけではない： 告知期間は、一律に決まっているわけではありません。一般的には、事件や事故が発生してから3年程度は告知されることが多いですが、事件の性質や社会的な影響によっては、より長い期間告知されることもあります。
• 告知義務違反があった場合： 告知義務違反があった場合、損害賠償請求や契約解除ができる可能性があります。

実務的なアドバイス：事故物件かどうかを調べる方法

事故物件かどうかを調べる方法はいくつかあります。

• 不動産業者に確認する： 不動産業者は、物件に関する情報を把握しているはずです。契約前に、必ず不動産業者に、心理的瑕疵の有無について確認しましょう。
• インターネットで調べる： 事故物件を専門に扱うウェブサイト（大島てるなど）を利用して、物件の情報を検索することができます。ただし、ウェブサイトの情報は、必ずしも正確とは限りません。
• 近隣住民に聞く： 近隣住民は、その物件で過去に何があったのかを知っている可能性があります。引っ越す前に、近隣の人に話を聞いてみるのも良いでしょう。
• 契約書を確認する： 契約書には、物件に関する重要な情報が記載されています。契約前に、契約書をよく確認し、心理的瑕疵に関する記述がないか確認しましょう。

これらの方法を組み合わせて、総合的に判断することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 告知義務違反が疑われる場合： 不動産業者が、心理的瑕疵に関する情報を告知しなかった場合は、弁護士に相談して、法的措置を検討することができます。
• 精神的な負担が大きい場合： 心理的瑕疵物件に住むことによって、強い不安や恐怖を感じる場合は、精神科医やカウンセラーに相談して、専門的なサポートを受けることができます。
• 契約解除や損害賠償を検討する場合： 契約解除や損害賠償を検討する場合は、弁護士に相談して、法的アドバイスを受けることが重要です。

専門家は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 心理的瑕疵物件とは、過去に事件や事故があった物件のこと。
• 事故物件かどうかを調べる方法はいくつかある。
• 契約前に、不動産業者に確認し、インターネット検索なども活用する。
• 告知義務違反があった場合は、専門家（弁護士）に相談する。
• 心理的瑕疵物件に住むことで精神的な負担が大きい場合は、専門家（カウンセラーなど）に相談する。

心理的瑕疵物件に関する知識を深め、安心して物件選びを進めてください。