戸建て建築予定地で越境建築が発覚！土地契約の白紙解約と損害賠償請求の可能性

テーマの基礎知識：土地売買契約と重要事項説明

土地売買契約は、売主と買主の間で土地の所有権を移転させる契約です。（民法第555条）。契約締結前に、売主は買主に対して、土地に関する重要な事項を説明する義務があります（宅地建物取引業法第35条）。この説明を「重要事項説明」と言います。重要事項には、土地の面積、地目（土地の用途）、権利関係、瑕疵（欠陥）など、契約に影響を与える可能性のある事項が含まれます。今回のケースでは、隣地との境界に関する問題が重要事項に該当します。

今回のケースへの直接的な回答：契約不適合と損害賠償請求の可能性

不動産業者側は、契約前に越境問題を知っていながら、買主側に告知せずに契約を締結した可能性があります。これは、契約不適合（契約の内容と実際の状況が一致しない状態）に該当する可能性が高いです。民法では、契約不適合があった場合、買主は売主に損害賠償を請求することができます。損害賠償には、契約解除による損害（手付金など）、時間的損失、精神的苦痛などが含まれる可能性があります。

関係する法律や制度：宅地建物取引業法と民法

このケースでは、主に宅地建物取引業法と民法が関係します。宅地建物取引業法は、不動産取引における消費者保護を目的とした法律で、重要事項説明義務を定めています。民法は、契約に関する一般的なルールを定めており、契約不適合責任や損害賠償請求の規定が含まれています。

誤解されがちなポイント：白紙解約だけでは不十分な場合

白紙解約は、契約を無かったことにする手続きです。しかし、白紙解約だけでは、買主が被った損害（時間的損失、精神的苦痛、機会費用など）は補償されません。そのため、損害賠償請求と併せて検討する必要があるでしょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：証拠集めと専門家への相談

まずは、契約書、重要事項説明書、メール、写真など、契約に関する全ての証拠を収集しましょう。これらの証拠は、損害賠償請求や法的措置を取る際に必要になります。次に、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、ケースの状況を正確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由：法的措置を検討する場合

不動産業者との交渉が難航したり、法的措置を検討する必要がある場合は、弁護士などの専門家に相談すべきです。専門家は、法律に基づいた適切な対応方法をアドバイスし、必要であれば訴訟手続きを代行してくれます。

まとめ：重要事項説明の徹底と証拠の確保が重要

今回のケースは、重要事項説明の不徹底と、情報開示の不足が問題となっています。土地を購入する際には、重要事項説明をしっかりと確認し、疑問点があれば積極的に質問することが重要です。また、契約に関する全ての証拠をきちんと保管しておくことも大切です。何か問題が発生した場合、これらの証拠は、解決策を見つける上で非常に役立ちます。 専門家への相談を早期に行うことで、より有利な解決策を得られる可能性が高まります。