所有権名義人違いの土地合筆と地役権！登記のからくりを徹底解説

1. 土地合筆の基礎知識

土地合筆（ごうひつ）とは、複数の隣接する土地（隣り合う土地）を1筆の土地にまとめる登記のことです。 複数の土地を所有している場合、管理の手間を省いたり、税金計算を簡素化したりする目的で行われます。 この登記は、土地の所有権そのものを変更するものではなく、あくまで土地の表示（土地の境界や面積など）に関する登記であるため「表示登記」と呼ばれます。所有権の移転登記（所有権が誰のものかを示す登記）とは区別されます。

2. 所有権名義人違いの土地合筆ができない理由

質問にある「所有権の登記名義人が異なる土地を合併して共有地とする合筆の登記はできない」というのは、まさにこの表示登記の性質が関わってきます。

複数の所有者がいる土地を合筆する場合、合筆後の土地の所有権は、合筆前の土地の所有者の共有となります（共有持分）。 しかし、合筆登記はあくまで「表示」の変更であり、所有権の移転や共有設定といった権利関係の変更は行いません。

もし、名義人が異なる土地を合筆を許してしまうと、本来、所有権の移転登記や共有設定登記といった複雑な手続きが必要なところを、合筆登記という簡単な手続きで済ませることができてしまいます。これは、権利関係の明確化という登記制度の目的から大きく逸脱することになります。 そのため、所有権名義人が異なる土地の合筆は認められていないのです。 きちんと権利関係を整理してから合筆を行う必要があるのです。

3. 地役権と土地合筆

地役権（ちやくけん）とは、ある土地（承役地：しょうやくち）の所有者が、別の土地（地役地：ちやくち）の所有者に対して、一定の行為をする権利または義務を負う権利のことです。例えば、隣地の土地を通って自分の土地へ行く通路の権利などが該当します。

地役権のある土地とない土地を合筆できるのは、地役権が合筆後も存続するからです。合筆によって地役権の効力が失われるわけではありません。 地役権は土地に付随する権利なので、土地が合筆されても、その権利関係は維持されます。 合筆登記はあくまで土地の表示に関する登記なので、地役権のような権利関係には影響を与えません。

4. 誤解されがちなポイント

合筆登記は、所有権の移転や共有設定とは異なる手続きであることを理解することが重要です。 合筆によって所有権が自動的に変更されるわけではない点に注意しましょう。 所有権関係を明確に整理した上で合筆手続きを行う必要があります。

5. 実務的なアドバイス

所有権名義人が異なる土地を合筆したい場合は、まず所有権の移転登記や共有設定登記を行い、所有権関係を明確にする必要があります。その後、合筆登記の手続きを行います。 この手続きは、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

6. 専門家に相談すべき場合

土地の合筆は、法律や登記手続きに関する専門知識が必要なため、複雑なケースや不明な点がある場合は、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に相談することをお勧めします。 特に、複数の所有者や地役権などの権利関係が複雑な場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。

7. まとめ

土地合筆は、複数の土地を1筆にまとめる便利な手続きですが、所有権関係や地役権などの権利関係をきちんと理解した上で進める必要があります。 所有権名義人が異なる場合は、事前に所有権関係を整理する必要があることを覚えておきましょう。 不明な点があれば、専門家に相談することが重要です。