所有権移転登記と保存行為：相続と売買の違い、そしてオンライン化の影響とは？

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、「保存行為」とは何かを理解しましょう。民法252条ただし書きは、複数の共有者がいる不動産について、その共有関係に変更がない場合に、ある共有者が単独で登記申請できることを認めています。これは、共有関係という現状を「保存」するための行為であるため、「保存行為」と呼ばれます。 一方、所有権移転登記は、所有者の変更を伴う行為です。 所有権の移転という「変更」を伴うため、原則として保存行為には該当しません。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある通り、相続による所有権移転登記は、多くの場合、保存行為として扱われます。これは、相続によって所有権が移転するものの、共有関係に変更がない場合（例えば、相続人が複数いても、全員で共有を続ける場合）は、単独の相続人が登記申請できるからです。 一方、売買による所有権移転登記は、所有者の変更を伴うため、原則として保存行為とはみなされません。共有者全員の同意を得て、登記申請を行う必要があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、民法（特に第252条ただし書き）と不動産登記法です。民法252条ただし書きは、保存行為の要件を定めており、不動産登記法は登記手続きの方法を規定しています。 近年では、不動産登記のオンライン化が進み、手続きが簡素化されていますが、保存行為の要件自体は変更されていません。

誤解されがちなポイントの整理

登記研究の記述に矛盾を感じたとのことですが、これは、ケースバイケースで判断されるためです。相続の場合、共有関係に変更がない場合に保存行為として認められる一方、売買の場合は、所有権の移転という「変更」が本質的な行為となるため、原則として保存行為とはみなされません。 共有者全員の同意なしに単独で登記申請できないのは、権利関係の変更を伴うためです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

相続登記では、相続人全員が同意し、相続関係を証明する書類（相続証明書など）を準備する必要があります。 売買登記では、売主と買主双方が登記申請に関与し、売買契約書などの書類が必要です。 オンライン化によって手続きは簡素化されましたが、必要な書類や手続きは変わっていません。 登記申請は、司法書士に依頼するのが一般的です。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続や売買が複雑な場合、複数の相続人がいる場合、不動産に抵当権などの権利が設定されている場合などは、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、法律や手続きに精通しており、適切なアドバイスと手続きのサポートをしてくれます。 登記申請の手続きは複雑で、誤った申請は大きな損失につながる可能性があるため、専門家の力を借りることは非常に重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

相続による所有権移転登記は、共有関係に変更がない場合は保存行為として扱われ、単独申請が可能な場合があります。しかし、売買による所有権移転登記は、原則として保存行為ではなく、共有者全員の同意が必要です。 不動産登記のオンライン化によって手続きは簡素化されましたが、法律上の要件は変更されていません。 複雑なケースでは、専門家への相談が不可欠です。

（＊1）保存行為：共有関係に変更がない場合、共有者の一人が単独で登記申請できる行為。