所有権移転登記の更正：名義人変更の可否と登記の同一性について徹底解説！

【背景】
不動産の売買に関する問題を解いていて、「所有権更正登記」について疑問がでてきました。問題文では、AからBへの売買で所有権移転登記が行われたのに、実際は買主がCだった場合、BからCへの名義変更（更正登記）ができるかという問題でした。

【悩み】
問題の解答は「×」で、解説に「登記の前後で同一性がない」とありました。しかし、Bは売買に全く関係ない人なので、なぜ同一性がないのか理解できません。所有権更正登記の「同一性」について詳しく知りたいです。

更正登記不可。登記の目的と権利関係に同一性がないため。

回答と解説

1. 所有権移転登記と更正登記の基礎知識

まず、不動産の所有権（その土地や建物を所有する権利）の移転は、登記（公的な記録）によって確定します。AさんがBさんに土地を売った場合、その事実を法務局に登記することで、所有権がBさんに移転したことになります。これが「所有権移転登記」です。

しかし、登記に誤りがあった場合、それを修正するのが「更正登記」です。例えば、登記された名義人が間違っていたり、面積に誤りがあったりする場合に利用します。更正登記は、登記上の誤りを正す手続きであり、権利関係そのものを変更するものではありません。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問のケースでは、AからBへの所有権移転登記がなされたにもかかわらず、実際の買主はCでした。この場合、BからCへの名義変更は、単なる名義変更ではなく、権利関係自体を根本的に変更する必要があります。そのため、更正登記は認められません。

3. 関係する法律や制度

この問題は、不動産登記法（不動産の所有権などの権利関係を公的に記録する法律）に関係します。更正登記は、登記上の誤りを訂正するための制度であり、権利関係の根本的な変更には適用できません。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「同一性がない」とは、登記の前後の権利関係に変化がないことを意味します。質問のケースでは、登記上はA→B、実際はA→Cという権利関係であり、登記と現実の権利関係が一致していません。そのため、「同一性」がないと判断されるのです。Bは売買に全く関係ない人なので、Bを名義人とする登記自体が誤りであり、更正登記の対象とはなりません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

この様なケースでは、誤った登記を抹消し、正しいA→Cの所有権移転登記を行う必要があります。これは、更正登記ではなく、新たな登記手続きとなります。そのため、司法書士などの専門家の助けが必要となるでしょう。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は複雑な手続きであり、誤った手続きを行うと、後々大きなトラブルに繋がる可能性があります。今回のケースのように、登記に誤りがあった場合や、権利関係に不明な点がある場合は、必ず司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。彼らは不動産登記に関する豊富な知識と経験を持っており、適切なアドバイスと手続きをサポートしてくれます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

所有権更正登記は、登記上の誤りを修正するための手続きです。権利関係そのものを変更するものではありません。今回のケースのように、登記と実際の権利関係が異なる場合は、更正登記ではなく、新たな登記手続きを行う必要があります。不動産登記に関する問題が発生した場合は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。誤った登記は、大きなトラブルにつながる可能性があるため、注意が必要です。