投資不動産の物件評価、信用金庫は収益還元法を使う？

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産評価とは

不動産投資を始めるにあたって、まず理解しておくべきは「不動産評価」という考え方です。不動産の価値を客観的に判断するために、様々な評価方法が存在します。不動産の価値は、単に土地や建物の値段だけでなく、将来的にどれだけの収益を生み出すか、周辺の環境、法的な規制など、多くの要素によって決まります。

不動産評価は、大きく分けて「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つの方法があります。

• 原価法：土地や建物を新しく建てた場合に、どれくらいの費用がかかるかをベースに評価する方法です。
• 取引事例比較法：似たような条件の不動産の取引事例を参考に、比較して評価する方法です。
• 収益還元法：不動産から将来的に得られるであろう収益（家賃収入など）をベースに評価する方法です。

今回の質問にある「収益還元法」は、特に投資用不動産の評価において重要な役割を果たします。なぜなら、投資用不動産の価値は、その不動産がどれだけの収益を生み出すかによって大きく左右されるからです。

今回のケースへの直接的な回答：信用金庫の評価方法

地元の信用金庫が投資用不動産の融資を行う際、収益還元法を用いて物件を評価することは、一般的です。しかし、それだけで評価が完結するわけではありません。信用金庫は、他の評価方法（例えば、取引事例比較法など）も併用し、総合的に判断することがほとんどです。

信用金庫が融資を行う場合、物件の評価だけでなく、融資を受ける人の信用力（返済能力）も重要な判断材料となります。そのため、物件の評価と合わせて、収入や他の借入状況なども審査されます。

したがって、信用金庫が必ずしも収益還元法のみで評価するとは限りません。事前に信用金庫に相談し、どのような評価方法を用いるのか、詳細を確認することが重要です。

関係する法律や制度：不動産鑑定評価基準

不動産評価には、様々な法律や制度が関係しています。その中でも重要なものが「不動産鑑定評価基準」です。これは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際の基準となるもので、評価方法や手順が詳しく定められています。

不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士だけでなく、金融機関や不動産会社など、不動産に関わる多くの人々にとって重要な指針となっています。

ただし、不動産鑑定評価基準は、あくまでも専門家向けの基準であり、一般の人が全てを理解する必要はありません。しかし、不動産評価の基本的な考え方を理解するためには、参考になる部分も多いでしょう。

誤解されがちなポイントの整理：評価方法の使い分け

不動産の評価方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。どの方法を用いるかは、物件の種類や状況によって異なります。

例えば、

• 戸建て住宅：取引事例比較法が用いられることが多いです。
• 土地：原価法や取引事例比較法が用いられることがあります。
• 投資用マンション：収益還元法が重要視されます。

収益還元法は、投資用不動産の評価において非常に有効な方法ですが、将来の収益を予測するため、不確実性も伴います。家賃収入が安定しない場合や、空室リスクが高い場合は、評価が低くなる可能性もあります。

また、信用金庫などの金融機関は、リスクを考慮して、複数の評価方法を組み合わせて総合的に判断します。そのため、一つの評価方法に固執するのではなく、様々な角度から物件を評価し、その結果を比較検討することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：信用金庫との交渉

信用金庫から融資を受ける際には、事前に綿密な準備を行うことが重要です。

具体的には、

• 物件に関する資料の準備：登記簿謄本、固定資産税評価証明書、間取り図、修繕履歴、賃貸借契約書などを用意しましょう。
• 事業計画書の作成：家賃収入、管理費、修繕費などの収支計画を具体的に記載します。
• 信用金庫との相談：事前に信用金庫に相談し、融資の可能性や評価方法について確認しましょう。
• 複数の金融機関の比較検討：複数の金融機関に見積もりを依頼し、金利や融資条件を比較検討しましょう。

信用金庫との交渉においては、物件のメリットや収益性を具体的に説明することが重要です。また、リスクについても正直に伝え、どのように対応していくのかを明確に説明することで、信用を得やすくなります。

例えば、以下のようなケースが考えられます。

ケーススタディ：

ある投資家が、築古のワンルームマンションの購入を検討していました。その物件は、駅から徒歩圏内で、周辺には商業施設も多く、潜在的な入居需要が高いエリアに位置していました。しかし、築年数が古いため、修繕費などのコストも考慮する必要がありました。

この投資家は、地元の信用金庫に融資を申し込みました。信用金庫は、収益還元法を用いて物件の評価を行いましたが、築古物件であることや、修繕費などのコストを考慮し、慎重に評価しました。しかし、駅からの距離や周辺環境、潜在的な入居需要などを総合的に判断し、融資を承認しました。

このケースでは、投資家が事前に物件の情報をしっかりと収集し、信用金庫に対して物件のメリットやリスクを具体的に説明したことが、融資成功の大きな要因となりました。

専門家に相談すべき場合とその理由：不動産鑑定士の活用

不動産評価に関する専門家として、不動産鑑定士がいます。不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行う専門家であり、客観的な視点から物件の価値を評価してくれます。

以下のような場合には、不動産鑑定士に相談することをおすすめします。

• 融資を受ける際に、金融機関の評価に疑問がある場合：不動産鑑定士に改めて評価を依頼し、金融機関の評価と比較検討することで、より適切な判断ができる可能性があります。
• 不動産の売買を行う場合：売買価格の適正性を判断するために、不動産鑑定士の評価を参考にすることができます。
• 相続や贈与を行う場合：相続税や贈与税の算定のために、不動産鑑定士の評価が必要となる場合があります。

不動産鑑定士に依頼する際には、費用がかかりますが、専門的な知識と経験に基づいた評価を受けることで、より正確な判断が可能になります。また、不動産鑑定士は、法律や税務に関する専門知識も持っているため、総合的なアドバイスを受けることもできます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 信用金庫は、投資用不動産の評価に収益還元法を用いることが一般的ですが、他の評価方法も併用します。
• 融資を受ける際には、物件の評価だけでなく、個人の信用力も重要な判断材料となります。
• 事前に信用金庫に相談し、評価方法や融資条件について確認することが重要です。
• 不動産鑑定士に相談することで、より客観的な評価を得ることができます。

不動産投資は、専門的な知識が必要となる分野です。わからないことや不安なことがあれば、専門家や金融機関に相談し、慎重に進めていくことが重要です。