投資物件の倉庫はあり？築古物件の注意点と見極め方を徹底解説

倉庫物件投資の基礎知識

投資用不動産として倉庫物件を検討するにあたり、まずは基本的な知識を整理しましょう。倉庫物件とは、物品の保管を主な目的とする建物のことです。今回のケースのように、マンションの地下にある倉庫は、立地条件や用途によって、様々な可能性を秘めています。

倉庫の種類

倉庫には、様々な種類があります。一般的なのは、

• 戸建て倉庫：独立した建物で、広大な土地に建っていることが多いです。
• テナント型倉庫：複数のテナントが入居できる倉庫です。
• トランクルーム：個人向けの小規模な倉庫です。
• マンション内の倉庫：今回のケースのように、マンションの一部を倉庫として利用しているものです。

倉庫物件のメリット

倉庫物件には、他の不動産投資にはないメリットがあります。

• 固定資産税の軽減：居住用物件と比較して、固定資産税が低く抑えられる場合があります。
• 高い利回り：需要と供給のバランスによっては、高い利回りが期待できます。
• 原状回復費用の低減：内装を頻繁にリフォームする必要がないため、費用を抑えられます。

倉庫物件のデメリット

一方で、デメリットも存在します。

• 立地条件の重要性：倉庫の利用目的によっては、立地が重要になります。
• 空室リスク：特定の業種に依存している場合、その業績が悪化すると空室になるリスクがあります。
• 売却の難易度：居住用物件に比べて、売却が難しい場合があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースで提示された倉庫物件について、いくつか考慮すべき点があります。まず、築27年のマンションのB1階という立地条件です。倉庫として利用する場合、搬入経路やアクセスが重要になります。B1階の場合、トラックなどの車両が直接アクセスできない可能性があります。これは、内装業者など特定の業種にとっては問題ないかもしれませんが、他の用途には不利になる可能性があります。

次に、家賃収入と利回りです。月8万円の家賃収入は、630万円の物件価格に対して、高い利回りを示唆しています。しかし、現在の借主が退去した場合、すぐに次の借主が見つかるかどうかは重要なポイントです。内装業者が主なターゲットであれば、その需要が安定しているか、競合となる物件の状況なども考慮する必要があります。

さらに、過去の契約状況が不明である点も注意が必要です。以前の借主がどれくらいの期間利用していたのか、空室期間はどのくらいあったのかを把握することで、物件の潜在的なリスクを評価できます。

関係する法律や制度

倉庫物件に関係する法律や制度としては、以下のものが挙げられます。

• 都市計画法：用途地域（用途地域とは、都市計画で定められた、建物の用途や種類などを制限する地域のこと）によっては、倉庫の用途が制限される場合があります。
• 建築基準法：建物の構造や用途に応じて、建築基準法上の制限（例えば、防火設備や避難経路など）が適用されます。
• 消防法：倉庫内の物品の保管方法や消防設備に関して、消防法に基づく規制があります。
• 不動産登記法：物件の権利関係や所有者を明確にするために、不動産登記が行われます。

これらの法律や制度は、物件の利用や売却に影響を与える可能性があります。事前に確認し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

倉庫物件投資で誤解されがちなポイントを整理します。

• 利回りの高さだけを見てしまう：高い利回りだけに注目し、立地条件や将来的な需要を見落としてしまうことがあります。
• 現状の借主の業種に依存してしまう：特定の業種に依存している場合、その業績が悪化すると、空室リスクが高まります。
• 売却の難易度を考慮しない：倉庫物件は、居住用物件に比べて売却が難しい場合があります。出口戦略（出口戦略とは、投資した物件を最終的にどのように売却するかという計画のこと）を事前に考えておく必要があります。
• 物件の状態を詳しく確認しない：築年数が古い物件の場合、建物の劣化状況や修繕の必要性を見落とすと、後々大きな費用が発生する可能性があります。

これらの誤解を避けるためには、物件の情報を多角的に分析し、専門家のアドバイスを参考にすることが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

倉庫物件投資を成功させるための実務的なアドバイスと、具体的な事例を紹介します。

1. 立地条件の徹底分析

倉庫物件の立地条件は、非常に重要です。周辺の交通アクセス、周辺の競合物件の状況、ターゲットとなる業種のニーズなどを詳しく調査しましょう。例えば、内装業者が主なターゲットであれば、資材の搬入がしやすい場所、顧客へのアクセスが良い場所などが好ましいでしょう。

2. 契約内容の確認

現在の借主との契約内容を詳細に確認しましょう。賃料、契約期間、更新条件、解約条件などを把握し、将来的な賃料収入の見通しを立てます。また、契約期間が短い場合や、更新時に賃料が下がる可能性がある場合は、そのリスクを考慮する必要があります。

3. 空室リスクへの対策

空室リスクに備えるために、複数の入居者候補を想定しておきましょう。内装業者だけでなく、他の業種にも対応できるような物件であれば、空室期間を短縮できる可能性が高まります。また、賃料収入の一部を修繕費用として積み立てておくことも重要です。

4. 出口戦略の検討

売却を視野に入れた出口戦略を事前に検討しておきましょう。売却価格の見込み、売却にかかる費用、売却方法などを考慮し、最終的な利益を最大化できるように計画を立てます。

事例：

ある投資家は、都心部の倉庫物件を購入し、トランクルームとして運営しました。立地条件が良く、周辺に競合が少なかったため、高い稼働率を維持し、安定した収入を得ることができました。また、将来的な再開発の可能性を見込んでいたため、売却益も得ることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

倉庫物件投資を検討する際には、専門家への相談が不可欠です。以下のような場合は、特に専門家のアドバイスを求めるべきです。

• 不動産鑑定士：物件の適正な価格を評価してもらい、割安か割高かを判断するために相談します。
• 不動産コンサルタント：物件の選定、立地条件の分析、収益性の評価など、総合的なアドバイスを受けるために相談します。
• 弁護士：契約内容の確認や、トラブルが発生した場合の対応について相談します。
• 税理士：税金に関するアドバイスを受け、節税対策を検討するために相談します。

専門家は、それぞれの分野における専門知識と経験を有しており、客観的な視点からアドバイスをしてくれます。専門家の意見を参考にすることで、リスクを軽減し、より安全な投資判断を行うことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の倉庫物件に関する質問の重要ポイントをまとめます。

• 立地条件の確認：B1階という立地条件は、倉庫としての利用に制約がある可能性があります。搬入経路やアクセスなどを確認しましょう。
• 借主の状況の把握：現在の借主の契約内容や、過去の契約状況を詳細に確認し、空室リスクを評価しましょう。
• 将来的な需要の見極め：倉庫としての需要が安定しているか、売却の可能性などを考慮し、将来的な収益性を予測しましょう。
• 専門家への相談：不動産鑑定士、不動産コンサルタント、弁護士、税理士などの専門家へ相談し、客観的なアドバイスを受けましょう。

倉庫物件は、高い利回りが期待できる魅力的な投資対象ですが、リスクも存在します。今回の情報を参考に、慎重に検討し、賢明な判断をしてください。