投資用マンション経営の疑問：稼働率が低いと儲からないってホント？

稼働率と投資用マンション経営：基礎知識

投資用マンション経営を始めるにあたって、まず理解しておくべきは「稼働率」という言葉の意味です。稼働率とは、簡単に言うと、「入居者のいる部屋の割合」のことです。例えば、10部屋あるマンションで、9部屋に人が住んでいれば、稼働率は90%となります。

投資用マンション経営では、この稼働率が非常に重要な要素となります。なぜなら、家賃収入は入居者がいる部屋からしか得られないからです。稼働率が低いということは、空室が多いということであり、それは収入の減少に直結します。収入が減れば、ローンの返済や修繕費などの費用を賄うのが難しくなり、結果として経営が苦しくなる可能性が高まります。

投資用マンション経営の成功の鍵は、高い稼働率を維持すること、そして、それを長期にわたって継続することにあると言えるでしょう。

稼働率低下は収益にどう影響する？ケーススタディ

質問者様が懸念されているように、新築時は高い稼働率を維持できても、年月が経つにつれて稼働率が低下することはよくあります。これは、建物の老朽化、周辺環境の変化、競合物件の出現など、さまざまな要因によって起こります。

例えば、新築当初は95%の稼働率で、月間の家賃収入が100万円だったとします。しかし、築10年が経過し、稼働率が80%に低下した場合、家賃収入は84万円に減少します（100万円 × 80% = 80万円）。さらに、空室が増えることで、空室対策のための広告費や、リフォーム費用などの費用も増える可能性があります。

このように、稼働率の低下は、収入の減少だけでなく、費用の増加にもつながり、収益を大きく圧迫する可能性があります。投資用マンション経営においては、稼働率の変動が、経営状況に大きな影響を与えることを理解しておくことが重要です。

関係する法律や制度：知っておきたい不動産関連法規

投資用マンション経営に関係する法律や制度は多岐にわたりますが、特に重要なのは以下の3つです。

• 借地借家法: 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。家賃の増減、契約の更新、退去など、賃貸経営のあらゆる場面で関わってきます。
• 建築基準法: 建物の構造や設備に関する基準を定めています。建物の修繕やリフォームを行う際に、この法律に適合している必要があります。
• 都市計画法: 地域の用途地域や建物の高さ制限などを定めています。周辺環境の変化や、競合物件の出現に関係してきます。

これらの法律や制度は、投資用マンション経営を行う上で、必ず知っておくべきものです。専門家である不動産会社や管理会社に相談しながら、適切な対応をとることが重要です。

誤解されがちなポイント：新築信仰と長期的な視点

投資用マンション経営において、よくある誤解の一つが「新築であれば必ず儲かる」という考え方です。確かに、新築時は高い稼働率を期待できますが、それはあくまで一時的なものです。建物の価値は、時間の経過とともに必ず下がりますし、周辺環境も変化します。

重要なのは、新築かどうかではなく、長期的な視点で物件を選ぶことです。将来にわたって高い稼働率を維持できるような、立地条件の良い物件を選ぶことが重要です。具体的には、

• 駅からの距離
• 周辺の生活利便性
• 将来的な人口動態

などを考慮する必要があります。

また、「利回り」という言葉も誤解されがちです。利回りとは、投資額に対する年間の家賃収入の割合のことですが、これはあくまで表面的な数字です。

実際には、修繕費、固定資産税、管理費など、様々な費用がかかります。

これらの費用を考慮した上で、「ネット利回り」を計算し、収益性を評価することが重要です。

実務的なアドバイス：物件選びとリスク管理

投資用マンション経営を成功させるためには、物件選びとリスク管理が不可欠です。以下に、具体的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 立地条件の検討: 駅からの距離、周辺の生活利便性、将来的な人口動態などを考慮し、長期的に高い稼働率を維持できる立地を選びましょう。
• 物件の築年数と状態の確認: 築年数が古い物件の場合は、修繕費用やリフォーム費用を考慮する必要があります。建物の状態をしっかりと確認し、修繕計画を立てましょう。
• 周辺相場の調査: 周辺の家賃相場を調査し、適正な家賃設定を行いましょう。競合物件の家賃や、空室状況なども確認しておきましょう。
• 資金計画の策定: ローン返済、修繕費、固定資産税、管理費など、様々な費用を考慮した上で、無理のない資金計画を立てましょう。
• リスク分散: 複数の物件に分散投資することで、リスクを分散することができます。
• 管理会社の選定: 信頼できる管理会社を選び、適切な管理体制を構築しましょう。

これらのアドバイスを参考に、慎重に物件を選び、リスク管理を行いましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

投資用マンション経営は、専門的な知識や経験が必要となる分野です。以下のような場合は、専門家である不動産会社や、ファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。

• 物件選びに迷っている場合: 専門家の視点から、物件の評価や、将来的な収益の見込みについてアドバイスを受けることができます。
• 資金計画について不安がある場合: 専門家のアドバイスを受けることで、無理のない資金計画を立てることができます。
• 税金に関する疑問がある場合: 税理士に相談することで、節税対策や、確定申告に関するアドバイスを受けることができます。
• 管理に関する悩みがある場合: 管理会社に相談することで、適切な管理体制を構築することができます。

専門家の力を借りることで、より安全で、効率的な投資用マンション経営を行うことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する回答と解説をまとめます。

• 稼働率の重要性: 稼働率は、投資用マンション経営の成否を左右する重要な要素です。
• 長期的な視点: 新築かどうかではなく、長期的な視点で物件を選びましょう。
• リスク管理: 資金計画や、リスク分散など、適切なリスク管理を行いましょう。
• 専門家への相談: 不安な点や、疑問点があれば、専門家に相談しましょう。

投資用マンション経営は、決して簡単なものではありません。しかし、適切な知識と準備、そして、専門家のサポートがあれば、成功の可能性を高めることができます。今回の情報が、あなたの投資用マンション経営の一助となれば幸いです。