投資用マンション購入検討：東急線沿線・築古物件のメリットとリスクを徹底解説

投資用マンション投資の基礎知識

投資用マンションとは、賃貸を目的として購入するマンションのことです。家賃収入を得ることが主な目的で、将来的な売却益も期待できます。今回のケースのように築年数が経過した物件（築古物件）は、価格が比較的安価なため、初期費用を抑えられる可能性があります。しかし、築年数が経過している分、修繕費や設備の老朽化によるリスクも考慮する必要があります。

投資用マンションには、様々な種類があります。ワンルームマンション、ファミリー向けのマンション、都心部にある物件、地方にある物件など、立地や広さ、築年数によって、それぞれ特徴が異なります。今回の物件は事務所利用も可能とのことですが、これは物件の大きな特徴の一つです。事務所利用可能な物件は、住居用物件よりも賃料が高めに設定できる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回の東急線沿線の物件（築28～29年、27㎡、650万円）は、キャッシュで購入できるという点が大きなメリットです。ローンを組む必要がないため、金利による負担がありません。また、駅から3分という好立地も魅力です。交通の便が良い場所は、入居者を見つけやすく、安定した家賃収入を得やすい傾向があります。

一方で、築年数が経過しているため、修繕費や設備の交換費用など、維持費が高くなる可能性があります。また、27㎡という広さは、単身者向けの物件であり、ファミリー層には不向きです。事務所利用も可能ですが、用途によっては入居者が限定される可能性もあります。購入前に、物件の状態をしっかりと確認し、修繕履歴や今後の修繕計画などを確認することが重要です。

関係する法律や制度

投資用マンションに関連する法律や制度はいくつかあります。主なものとして、以下のものが挙げられます。

• 区分所有法：マンションの管理や所有に関する基本的なルールを定めています。管理規約の確認は必須です。
• 建築基準法：建物の構造や安全に関する基準を定めています。耐震性や防火性能なども確認しましょう。
• 都市計画法：用途地域（建物の利用目的が定められている地域）の制限など、建物の利用に関するルールを定めています。事務所利用が可能かどうかは、用途地域によって制限を受ける場合があります。
• 不動産特定共同事業法：不動産投資を事業として行う場合に適用される法律です。

これらの法律や制度を理解しておくことで、投資用マンションのリスクを軽減し、より安全な投資を行うことができます。

誤解されがちなポイントの整理

投資用マンション投資に関する誤解は多く存在します。以下に、よくある誤解とその解説をします。

• 「高利回り＝必ず儲かる」という誤解：表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）が高い物件は魅力的ですが、空室リスクや修繕費、固定資産税などの費用を考慮すると、必ずしも儲かるとは限りません。
• 「築年数が古い物件は価値がない」という誤解：築年数が古い物件は価格が安く、高利回りを期待できる場合があります。ただし、修繕費や設備の交換費用など、維持費が高くなる可能性があるため、注意が必要です。
• 「家賃収入だけで生活できる」という誤解：家賃収入は、あくまで収入の一部です。税金や維持費などを考慮すると、家賃収入だけで生活するのは難しい場合があります。

投資を行う際は、これらの誤解に注意し、冷静な判断をすることが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

投資用マンションを購入する際には、以下の点に注意しましょう。

• 物件の調査：
  • 周辺の家賃相場：周辺の類似物件の家賃相場を調べて、適正な家賃設定を行いましょう。
  • 空室率：周辺の空室率を調べて、入居者の確保の見通しを立てましょう。
  • 物件の状態：建物の修繕履歴や、今後の修繕計画を確認しましょう。設備の老朽化や、修繕費の見積もりも重要です。
• 資金計画：
  • 初期費用：物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、固定資産税なども考慮しましょう。
  • ランニングコスト：管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料なども考慮しましょう。
  • 収入と支出のバランス：家賃収入から、ランニングコストを差し引いたものが、手元に残る金額です。キャッシュフロー（収入と支出の差額）がプラスになるように、資金計画を立てましょう。
• 税金：
  • 所得税：家賃収入から必要経費を差し引いたものが、所得税の課税対象となります。
  • 固定資産税：物件を所有していると、固定資産税が課税されます。
  • 都市計画税：都市計画区域内にある物件には、都市計画税が課税されます。
• 管理会社の選定：
  • 管理体制：管理会社の管理体制や、対応の質を確認しましょう。
  • 管理費：管理費が適正かどうかを確認しましょう。

具体例：

例えば、650万円の物件を購入し、月額家賃10万円で賃貸した場合、年間家賃収入は120万円となります。
しかし、管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストが年間40万円かかると、
手元に残る金額は80万円となります。
さらに、所得税や住民税を考慮すると、手取り収入はさらに少なくなります。
このように、家賃収入だけでなく、ランニングコストや税金も考慮した上で、
投資判断を行うことが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

投資用マンションの購入を検討する際には、専門家への相談も検討しましょう。以下のような場合には、専門家への相談がおすすめです。

• 不動産会社：物件の選定や、価格交渉、契約手続きなど、不動産に関する様々な相談ができます。
• ファイナンシャルプランナー：資金計画や、税金対策など、お金に関する相談ができます。
• 税理士：確定申告や、税金に関する相談ができます。
• 弁護士：契約上のトラブルや、法的問題に関する相談ができます。
• マンション管理士：マンションの管理や、修繕に関する相談ができます。

専門家は、それぞれの分野における専門知識を持っており、あなたの状況に合わせて、的確なアドバイスをしてくれます。専門家に相談することで、リスクを軽減し、より安全な投資を行うことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の投資用マンション購入検討における重要ポイントをまとめます。

• メリット：キャッシュでの購入が可能であり、駅から近い好立地である。家賃収入を得て、将来的に売却益を得られる可能性がある。
• リスク：築年数が経過しているため、修繕費や設備の交換費用など、維持費が高くなる可能性がある。27㎡という広さは、単身者向けであり、入居者が限定される可能性がある。
• 注意点：物件の状態をしっかりと確認し、修繕履歴や今後の修繕計画などを確認することが重要。周辺の家賃相場や空室率を調べて、適正な家賃設定を行う。
• 専門家への相談：不動産会社、ファイナンシャルプランナー、税理士など、専門家への相談も検討し、リスクを軽減する。

投資用マンション投資は、魅力的な投資方法ですが、リスクも伴います。
今回の情報を参考に、メリットとリスクをしっかりと理解し、
慎重に判断してください。