抵当権の順位変更で必要な「利害関係者」とは？わかりやすく解説

回答と解説

不動産に関する専門用語は難しく、初めて聞く方には少し戸惑うかもしれません。ここでは、小学生でも理解できるように、わかりやすく解説していきます。

テーマの基礎知識：抵当権と順位とは？

まず、今回のテーマである「抵当権」と「順位」について説明します。

抵当権（ていとうけん）とは、お金を貸した人が、もし借りた人がお金を返せなくなった場合に、その不動産を売って、貸したお金を優先的に回収できる権利のことです。例えば、家を建てるために銀行からお金を借りる際、銀行は、万が一の場合に備えて、その家を担保（たんぽ：万が一の時の保証）にします。これが抵当権です。

順位とは、複数の抵当権がある場合に、お金を回収できる順番のことです。例えば、同じ家に2つの抵当権が設定されている場合、どちらの抵当権者が先にお金を回収できるか、その順番を定めます。この順位は、通常、登記（とうき：権利関係を公に記録すること）された順番によって決まります。登記が早い方が、一般的に優先されます。

今回のケースへの直接的な回答：利害関係者とは？

抵当権の順位を変更するには、原則として、すべての抵当権者の同意が必要です。さらに、法律では「利害関係者」がいる場合、その利害関係者の承諾も必要とされています。では、この「利害関係者」とは具体的に誰を指すのでしょうか？

簡単に言うと、抵当権の順位が変わることによって、不利益（ふりえき：損をすること）を被る可能性のある人のことです。具体的には、以下のような人が考えられます。

• 後順位抵当権者（こうじゅんい　ていとうけんしゃ）：順位が下がることにより、お金を回収できる可能性が低くなる人。
• 差押債権者（さしおさえ　さいけんしゃ）：不動産が差し押さえられている場合、順位変更によってお金が回収できなくなる可能性がある人。
• 賃借人（ちんしゃくにん）：その不動産を借りて住んでいる人。抵当権の実行により退去を迫られる可能性がある場合など。

例えば、Aさんが1番目の抵当権者、Bさんが2番目の抵当権者である場合を考えてみましょう。もしAさんとBさんが合意して、Aさんの順位を2番目に変更した場合、Bさんの順位が1番目になります。この場合、Aさんは順位が下がることで不利益を被るため、Aさんは利害関係者とは言えません。Bさんは順位が上がるので、利害関係者には該当しません。

関係する法律や制度：民法と不動産登記法

抵当権や順位に関する規定は、主に民法（みんぽう）と不動産登記法（ふどうさんとうきほう）に定められています。

• 民法：抵当権の基本的なルールや、抵当権者が持つ権利などを定めています。
• 不動産登記法：不動産の権利関係を登記する際のルールや、登記の手続きなどを定めています。

これらの法律に基づき、抵当権の順位変更には、関係者の同意や、登記の手続きが必要となります。

誤解されがちなポイントの整理：抵当権者と利害関係者の違い

質問者の方も疑問に思われていましたが、抵当権者と利害関係者は、混同されやすい概念です。違いを明確にしておきましょう。

• 抵当権者：お金を貸した人で、抵当権を持っている人。
• 利害関係者：抵当権の順位変更によって、不利益を被る可能性のある人。必ずしも抵当権者であるとは限りません。

すべての抵当権者は、順位変更の際に必ず同意が必要な「当事者」ですが、利害関係者は、順位変更によって影響を受ける可能性がある人々のことです。利害関係者には、抵当権者以外の債権者や、不動産の賃借人なども含まれる場合があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：順位変更の手続き

実際に抵当権の順位を変更する場合、どのような手続きが必要になるのでしょうか？

まず、すべての抵当権者と、利害関係者の承諾（しょうだく：同意すること）を得る必要があります。承諾は、書面で行うのが一般的です。

次に、法務局（ほうむきょく：登記を行う役所）で、順位変更登記（じゅんいへんこうとうき）を行います。この登記をすることで、抵当権の順位が正式に変更されます。

具体的な手続きの流れは以下の通りです。

1. 関係者全員の合意形成：順位変更の内容について、関係者全員が同意する必要があります。
2. 必要書類の準備：
   • 順位変更契約書（抵当権者全員の実印、印鑑証明書が必要）
   • 利害関係者の承諾書（実印、印鑑証明書が必要な場合あり）
   • 登記申請書
   • 登記識別情報（権利証）
   • 本人確認書類など
3. 法務局への申請：必要書類を揃えて、管轄の法務局に申請します。
4. 登記完了：法務局での審査が完了すると、登記が完了し、新しい順位が確定します。

手続きは複雑なため、専門家である司法書士（しほうしょし）に依頼するのが一般的です。司法書士は、必要書類の準備や、法務局とのやり取りなどを代行してくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家のサポート

抵当権に関する問題は、専門的な知識が必要となる場合が多くあります。以下のような場合は、専門家（司法書士、弁護士など）に相談することをおすすめします。

• 利害関係者の範囲が不明確な場合
• 順位変更の手続きが複雑で、自分だけでは対応できない場合
• 関係者との間でトラブルが発生した場合
• 不動産の権利関係が複雑で、専門的な判断が必要な場合

専門家は、法律や登記に関する専門知識を持っており、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。安心して問題を解決するためにも、積極的に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 抵当権の順位を変更するには、原則として、すべての抵当権者と利害関係者の承諾が必要です。
• 利害関係者とは、順位変更によって不利益を被る可能性のある人のことです。後順位抵当権者や、差押債権者、賃借人などが該当する場合があります。
• 抵当権者と利害関係者は異なる概念であり、混同しないように注意が必要です。
• 順位変更の手続きは複雑なため、専門家（司法書士など）に相談することをおすすめします。

抵当権に関する問題は、専門的な知識が必要となる場合が多くあります。わからないことや不安なことがあれば、専門家に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。