抵当権付きの一戸建て売却は可能？売却方法や注意点を徹底解説！

抵当権とは？基礎知識をわかりやすく解説

家を売却するにあたり、まずは「抵当権」について理解を深めましょう。抵当権とは、住宅ローンを利用する際に、万が一、お金を借りた人が返済できなくなった場合に、金融機関がお金を回収できるように、その家（不動産）に設定される権利のことです。

簡単に言うと、家を担保（万が一の時の保証）にお金を借りるということです。もし返済が滞ると、金融機関は抵当権に基づいてその家を競売（裁判所が中心となって行う売却）にかけ、そこからお金を回収することができます。

抵当権は、家の登記簿謄本（不動産の情報を記録した公的な書類）に記載されます。この登記簿謄本を確認することで、その家に抵当権が設定されているかどうか、誰が抵当権者（お金を貸した人、通常は金融機関）であるかなどを知ることができます。

抵当権付きの一戸建ては売れる？直接的な回答

結論から言うと、抵当権が付いている一戸建てでも売却することは可能です。ただし、通常の売買とは少し異なる手続きが必要になります。

最も重要なポイントは、売却前に抵当権を抹消することです。これは、売却代金を使って住宅ローンを完済し、抵当権を消す手続きを行うという意味です。抵当権が残ったままでは、買主（家を買う人）は安心して購入することができません。

売却の流れとしては、まず家の査定を行い、売却価格を決定します。次に、売買契約を締結し、売買代金から住宅ローンを完済します。完済後、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局（登記を行う役所）で抵当権抹消登記を行います。最後に、買主に所有権移転登記を行い、売買が完了します。

関係する法律と制度：知っておくべきこと

抵当権に関する主な法律は、民法です。民法では、抵当権の定義や効力、抵当権を実行する手続きなどが定められています。

不動産登記法も重要です。抵当権の設定や抹消は、法務局で行われる登記によって行われます。不動産登記法は、登記の手続きやルールについて定めています。

売買契約においては、宅地建物取引業法も関係してきます。不動産会社が仲介する場合、宅地建物取引業法に基づいた契約書の作成や重要事項の説明が義務付けられています。

誤解されがちなポイント：注意すべき点

抵当権付きの家を売却する際に、よくある誤解をいくつか紹介します。

• 「抵当権は絶対に抹消しなければならない」：これは正しい認識です。抵当権が残ったままでは、買主は住宅ローンを組むことが難しく、売却が成立しにくくなります。
• 「売却価格で住宅ローンを完済できるとは限らない」：売却価格が住宅ローンの残債（残りの借金）を下回る場合（オーバーローン）、自己資金で不足分を補填（足りない分を払う）する必要があります。
• 「売却手続きは自分で行える」：専門知識がない場合、複雑な手続きを自分で行うのは困難です。不動産会社や司法書士（登記の専門家）に依頼することをおすすめします。

実務的なアドバイスと具体例

実際に抵当権付きの家を売却する場合、以下の点に注意しましょう。

• 信頼できる不動産会社を選ぶ：抵当権付き物件の売却に慣れている不動産会社を選ぶことが重要です。売却価格の査定や、ローンの残債との調整など、専門的な知識と経験が必要になります。
• 売却価格のシミュレーションを行う：売却価格から住宅ローンの残債を差し引いた金額が、実際に手元に残るお金です。税金や仲介手数料なども考慮して、事前にシミュレーションを行いましょう。
• 住宅ローンの借り換えを検討する：売却前に、住宅ローンの借り換えを検討することもできます。金利が低いローンに借り換えることで、売却時の負担を減らすことができる可能性があります。
• 司法書士との連携：抵当権抹消登記や所有権移転登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。信頼できる司法書士を見つけ、スムーズな手続きを進めましょう。

具体例：

例えば、家の売却価格が3,000万円、住宅ローンの残債が2,800万円だったとします。売却価格からローンの残債を差し引くと、手元には200万円残ります。仲介手数料や税金を差し引いても、ある程度の現金が残るため、売却を検討する価値があります。

一方、売却価格が2,500万円で、ローンの残債が2,800万円の場合、300万円の不足分を自己資金で補填する必要があります。この場合、売却を躊躇するか、自己資金の準備を検討することになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合（オーバーローン）：専門家のアドバイスを受け、最適な売却方法を検討する必要があります。
• 売却手続きに不安がある場合：不動産売買は複雑な手続きを伴います。専門家のサポートを受けることで、安心して売却を進めることができます。
• 税金に関する疑問がある場合：売却によって発生する税金について、専門家のアドバイスを受けることで、節税対策を行うことができます。
• 相続に関する問題がある場合：相続した不動産を売却する場合、相続手続きと売却手続きを同時に行う必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、スムーズに進めましょう。

相談先としては、不動産会社、司法書士、税理士などが挙げられます。それぞれの専門家が、異なる視点からアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の話をまとめます。抵当権付きの一戸建てでも売却は可能です。しかし、売却にはいくつかの注意点があります。

・売却前に必ず抵当権を抹消する必要があります。

・売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、自己資金で不足分を補填する必要があります。

・信頼できる不動産会社や専門家（司法書士、税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

・売却の流れや、関係する法律・制度を理解しておくことで、スムーズな売却を目指しましょう。

これらのポイントを踏まえ、ご自身の状況に合わせて、慎重に売却を進めてください。