抵当権とは？売却の前に知っておきたい基礎知識
まず、抵当権について理解を深めましょう。抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、金融機関（銀行など）が万が一の事態に備えて設定する権利のことです。
具体的には、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関は抵当権に基づいて、そのマンションを競売（裁判所が物件を売却すること）にかけ、
その売却代金から貸したお金を回収できるようになります。
簡単に言うと、抵当権は「お金を貸した人が、もしもの時に、そのお金を確実に回収するための権利」です。
この権利がついている間は、マンションの所有者（債務者）は自由にその物件を売却できますが、売却にはいくつかの制約が生じます。
抵当権付きマンション、売却はできる？今回のケースへの直接的な回答
結論から言うと、抵当権のついたマンションでも売却することは可能です。
しかし、売却にはいくつかのステップと注意点があります。
まず、売却するためには、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は、住宅ローンを完済することで抹消できますが、売却時に完済できない場合は、
売却代金でローンを返済し、残ったお金で抵当権を抹消することになります。
今回のケースのように、売却しても住宅ローンの残債（ローン残高）が残る場合、
その残債をどうするかが問題となります。
この場合、金融機関との交渉が必要不可欠です。
関係する法律や制度：不動産売買と抵当権
不動産の売買には、様々な法律や制度が関係します。
今回のケースで特に関係があるのは、民法と不動産登記法です。
・ 民法：不動産の売買契約や抵当権に関する基本的なルールを定めています。
例えば、売買契約の成立要件や、抵当権の効力などです。
・ 不動産登記法：不動産の権利関係を公示（誰でも見れるようにすること）するための法律です。
抵当権の設定や抹消は、この法律に基づいて登記されます。
売買契約においては、売主（マンションを売る人）は、買主（マンションを買う人）に対して、
抵当権の抹消を確実に行う義務を負います。
これは、買主が安心して物件を購入できるようにするためです。
売却時の誤解：抵当権抹消と残債問題
抵当権付きマンションの売却に関して、よくある誤解を整理しておきましょう。
誤解1：抵当権がついていると、絶対に売却できない。
これは間違いです。抵当権は、売却前に抹消することができれば、売却は可能です。
誤解2：売却代金でローンを完済できれば、問題なく売却できる。
これは正しい場合もありますが、注意が必要です。
売却代金でローンを完済できる場合でも、諸費用（仲介手数料、登記費用など）を考慮する必要があります。
諸費用を差し引いた結果、ローンが完済できない場合は、残債の処理が必要になります。
誤解3：残債が残る場合は、絶対に売却できない。
これも間違いです。
残債が残る場合でも、金融機関との交渉次第で売却できる可能性があります。
実務的なアドバイス：売却の流れと注意点
抵当権付きマンションを売却する際、具体的な流れと注意点について解説します。
1. 不動産会社への相談と査定
まずは、不動産会社に相談し、マンションの査定（おおよその売却価格を算出すること）を受けましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。
この際、抵当権付きであること、残債があることを正直に伝えましょう。
2. 金融機関との事前相談
売却を検討していることを、住宅ローンを借りている金融機関に伝え、事前に相談しましょう。
残債が残る場合、金融機関が抵当権抹消に応じてくれるか、どのように対応すれば良いか、
具体的なアドバイスをもらうことができます。
3. 売買契約の締結
売却価格や条件について、買主と合意に至ったら、売買契約を締結します。
この際、抵当権抹消に関する取り決め（いつまでに抹消するかなど）を明確にしておくことが重要です。
4. 決済と抵当権抹消
売買代金が支払われたら、そのお金で住宅ローンを返済し、抵当権を抹消します。
残債がある場合は、金融機関との合意に基づき、残債を支払います。
抵当権抹消の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
5. 残債の処理
売却代金でローンを完済できない場合、残債の処理方法を金融機関と交渉します。
主な方法としては、
- 自己資金で残債を支払う
- 新たなローンを組んで残債を支払う
- 金融機関との間で、返済計画を見直す（リスケジュール）
などがあります。
専門家に相談すべき場合とその理由
抵当権付きマンションの売却は、専門的な知識が必要となる場合があります。
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
・ 残債が大きく、金融機関との交渉が難航しそうな場合
弁護士や、不動産売買に詳しい司法書士に相談することで、交渉を有利に進められる可能性があります。
・ 税金に関する疑問がある場合
売却益が出た場合、税金が発生することがあります。税理士に相談し、適切な税務処理を行いましょう。
・ 不動産売買の手続きに不安がある場合
不動産会社だけでなく、司法書士などの専門家に相談することで、手続きをスムーズに進めることができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。
・ 抵当権付きマンションでも売却は可能。
・ 売却には、抵当権の抹消が必須。
・ 売却代金でローンを完済できない場合は、金融機関との交渉が必要。
・ 専門家への相談も検討し、スムーズな売却を目指しましょう。
マンションの売却は、人生における大きな決断の一つです。
焦らず、専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を見つけてください。
