抵当権付きマンション購入、抹消承諾が得られるか不安…手付金と契約はどうなる？

抵当権付き物件購入、まずは基礎知識から

不動産を購入する際、専門用語や複雑な手続きに戸惑うことはよくあります。今回のケースで重要となる「抵当権」について、基本的な知識から見ていきましょう。

抵当権（ていとうけん）とは、住宅ローンなどの借金が返済されない場合に、金融機関（抵当権者）がその不動産を競売にかけ、代金から優先的に債権を回収できる権利のことです。簡単に言うと、もしお金が返せなくなったら、家を取り上げられる可能性があるということです。

今回のケースでは、購入しようとしているマンションに抵当権が設定されている状態です。これは、売主がまだ住宅ローンを完済していないか、他の借金のために担保として設定されている可能性があります。

売買契約（ばいばいけいやく）は、不動産の売買に関する約束をまとめたものです。今回のケースでは、抵当権抹消の承諾が得られない場合は契約を解除できるという特約（とくやく）が付いています。特約とは、通常の契約内容に加えて、特別な条件を定めたものです。

今回のケースへの直接的な回答

今回の質問者さんの状況について、もう少し詳しく見ていきましょう。売買契約時に、抵当権抹消の承諾が得られない場合は契約解除という特約が付いているとのことです。これは、売主が抵当権を抹消できない場合、買主が損害を被ることを避けるためのものです。

売主側の仲介業者さんは「抵当権抹消の承諾が得られないことはほとんどない」と説明していますが、それでも不安は残りますよね。通常、売主が住宅ローンを完済すれば、抵当権は抹消されます。しかし、何らかの事情でスムーズにいかない可能性もゼロではありません。

今回のケースでは、手付金50万円を支払い、仲介業者に預託する覚書を交わしています。これは、万が一契約が解除になった場合、手付金が返還されることを保証するものです。

重要事項説明書には、差し押さえと抵当権設定、2番抵当権の抹消が記載されています。差し押さえは、売主が税金などを滞納している場合に、国や地方公共団体が行うものです。抵当権が設定されていることと、2番抵当権が抹消されていることは、現在の状況を理解する上で重要な情報です。

結論として、抵当権抹消の承諾が得られる可能性は高いですが、100%確実ではありません。売主がきちんと債務を返済し、手続きをスムーズに進めることが重要です。

関係する法律や制度について

不動産取引には、様々な法律や制度が関係しています。今回のケースで特に関係があるのは、以下の2つです。

• 民法（みんぽう）：不動産売買契約や抵当権に関する基本的なルールを定めています。例えば、契約解除に関するルールや、手付金の返還に関するルールなどが規定されています。
• 不動産登記法（ふどうさんとうきほう）：不動産の権利関係を公示するための制度です。抵当権の設定や抹消は、法務局で登記（とうき）することで、第三者にもわかるようになります。

これらの法律や制度に基づいて、不動産取引は行われます。専門家である不動産仲介業者や司法書士は、これらの法律や制度に精通しており、適切なアドバイスや手続きをサポートしてくれます。

誤解されがちなポイントの整理

不動産取引に関する情報には、誤解されやすいポイントがいくつかあります。今回のケースで注意すべき点を整理しましょう。

1. 抵当権がある＝絶対に購入できないわけではない

抵当権が付いているからといって、絶対に購入できないわけではありません。売主が抵当権を抹消できれば、問題なく購入できます。重要なのは、契約前に抵当権の状況をしっかりと確認し、抹消の見通しを立てることです。

2. 仲介業者の説明を鵜呑みにしない

仲介業者は、売主と買主の間を取り持つ役割を担いますが、最終的な判断は自分自身で行う必要があります。「抵当権抹消の承諾が得られないことはほとんどない」という説明を鵜呑みにせず、自分で情報を収集し、疑問点を解消することが大切です。

3. 手付金は戻ってくる可能性がある

手付金は、契約成立の証として支払われるものですが、契約解除となった場合は返還されるのが一般的です。今回のケースでは、手付金を仲介業者に預託する覚書を交わしているため、万が一契約が解除になった場合でも、手付金は戻ってくる可能性が高いです。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースで、実際にどのような対応をすれば良いのか、具体的なアドバイスをします。

1. 売主の状況を確認する

売主がなぜ抵当権を設定しているのか、ローンの残債はどのくらいなのか、などを確認しましょう。売主が誠実に対応してくれるかどうかは、非常に重要なポイントです。

2. 抵当権抹消の手続きを確認する

抵当権抹消の手続きは、通常、売主と金融機関、司法書士が連携して行います。手続きの流れや、必要な書類などを確認しておきましょう。

3. 契約書の特約内容を確認する

契約書に記載されている特約の内容を、隅々まで確認しましょう。特に、契約解除に関する条件や、手付金の返還に関する条項は重要です。

4. 専門家への相談

不安な点があれば、不動産に詳しい弁護士や司法書士に相談しましょう。専門家は、法的観点から的確なアドバイスをしてくれます。

具体例：

例えば、売主が住宅ローンの返済を滞納している場合、金融機関から一括返済を求められる可能性があります。この場合、売主はすぐに抵当権を抹消できないかもしれません。このようなリスクを事前に把握し、対策を講じることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の状況に当てはまる場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 売主の対応に不信感がある場合： 売主の説明が曖昧だったり、連絡が取れにくかったりする場合は、専門家に相談して、状況を客観的に判断してもらう必要があります。
• 抵当権抹消の見通しが立たない場合： 売主がローンの残債を把握していなかったり、抵当権抹消の手続きについて詳しく説明してくれなかったりする場合は、専門家に相談して、具体的なアドバイスをもらいましょう。
• 契約内容に不安がある場合： 契約書に記載されている特約の内容が理解できなかったり、不利な条件が含まれていると感じたりする場合は、専門家に相談して、契約内容の適否を判断してもらいましょう。

専門家は、不動産に関する知識や経験が豊富であり、あなたの権利を守るために最善のサポートをしてくれます。費用はかかりますが、安心して不動産取引を進めるためには、必要な投資と考えましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースで、最も重要なポイントを3つにまとめます。

1. 抵当権抹消の可能性： 抵当権がついた物件の購入は、売主がきちんと債務を返済し、手続きをスムーズに進めることが前提となります。
2. 契約内容の確認： 契約書に記載されている特約の内容をしっかりと確認し、万が一の事態に備えましょう。手付金の返還に関する条項は特に重要です。
3. 専門家への相談： 不安な点や疑問点があれば、不動産に詳しい弁護士や司法書士に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

初めての不動産購入は、不安なことが多いものです。しかし、正しい知識と情報、そして専門家のサポートがあれば、安心して取引を進めることができます。今回の情報を参考に、慎重に検討し、納得のいく不動産購入を実現してください。