抵当権付き物件の売却は可能？売却の流れと注意点について解説

抵当権とは？基礎知識をわかりやすく解説

不動産取引において、まず理解しておくべきは「抵当権」という言葉の意味です。抵当権とは、住宅ローンなどの借金をした際に、万が一返済が滞った場合に備えて、金融機関などの債権者（お金を貸した人）が、担保として設定する権利のことです。

簡単に言うと、もし借金が返せなくなった場合、債権者は抵当権に基づいて、担保となっている不動産を競売（けいばい）にかけて、その売却代金から貸したお金を回収することができます。

今回のケースでは、購入する一戸建ての住宅ローンを借りるために、所有しているマンションを担保として提供したということになります。つまり、マンションには抵当権が設定されている状態です。

抵当権付き物件の売却は可能？

結論から言うと、抵当権が付いている物件でも売却することは可能です。ただし、通常の物件売却とは異なる点があり、注意が必要です。

売却をスムーズに進めるためには、以下の2つの方法が考えられます。

• 抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）：売却前に、抵当権を抹消する方法です。
• 抵当権付きのまま売却：抵当権が付いた状態で売却する方法です。

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

売却前に抵当権を抹消する手続き

抵当権を抹消するためには、まず住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が渡されます。主な書類は以下の通りです。

• 抵当権解除証書
• 登記識別情報（または登記済証）
• 金融機関の代表者事項証明書

これらの書類を揃えて、管轄の法務局（登記所）で抵当権抹消登記の手続きを行います。この手続きは、自分で行うこともできますが、専門家である司法書士（しほうしょし）に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼すると、書類の準備から手続きまでをスムーズに進めることができます。

売却の流れ

1. 住宅ローンの完済：売却代金や自己資金で住宅ローンを完済します。
2. 抵当権抹消書類の取得：金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。
3. 売買契約：買主との間で売買契約を締結します。
4. 決済と引き渡し：売買代金の決済を行い、物件を買主に引き渡します。
5. 所有権移転登記：買主への所有権移転登記と同時に、抵当権抹消登記を行います。

抵当権付きのまま売却する場合

住宅ローンの残債が多く、売却代金だけでは完済できない場合など、抵当権を抹消できない状況も考えられます。その場合、抵当権が付いたまま売却することも可能です。

この場合、買主は抵当権が付いた状態の物件を購入することになります。買主にとっては、将来的に抵当権が実行されるリスクがあるため、売却価格は低くなる傾向があります。

売却の流れ

1. 売買契約：買主との間で売買契約を締結します。
2. 決済と引き渡し：売買代金の決済を行い、物件を買主に引き渡します。
3. 抵当権の承継または抹消：買主が住宅ローンを引き継ぐ（債務引受）か、売却代金の一部を充当して抵当権を抹消します。

抵当権付きのまま売却する場合は、買主との間で十分な話し合いを行い、契約内容を明確にしておくことが重要です。

関係する法律と制度

不動産売買には、様々な法律や制度が関係します。ここでは、今回のケースで特に関係するものをいくつか紹介します。

• 民法（みんぽう）：不動産の売買や抵当権に関する基本的なルールを定めています。
• 不動産登記法（ふどうさんとうきほう）：不動産の権利関係を公示するための登記に関するルールを定めています。
• 宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）：不動産取引の公正を確保するためのルールを定めています。

これらの法律や制度を理解しておくことで、不動産取引をより安全に進めることができます。

誤解されがちなポイント

抵当権付き物件の売却について、誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

• 売却できないわけではない：抵当権が付いているからといって、絶対に売却できないわけではありません。
• 売却価格が下がる可能性がある：抵当権付きのまま売却する場合、売却価格が下がる可能性があります。
• 手続きが複雑になる場合がある：抵当権抹消の手続きなど、通常よりも手続きが複雑になる場合があります。

これらのポイントを理解しておくことで、売却時のトラブルを未然に防ぐことができます。

実務的なアドバイスと具体例

実際に抵当権付き物件を売却する場合に、役立つアドバイスと具体例を紹介します。

1. 金融機関との事前相談

まずは、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。売却の意向を伝え、どのような手続きが必要なのか、事前に確認しておくとスムーズです。金融機関によっては、売却に関する相談に乗ってくれたり、必要な書類を教えてくれたりします。

2. 不動産会社への相談

不動産会社に相談し、売却査定を依頼しましょう。抵当権付き物件の売却に慣れている不動産会社であれば、適切なアドバイスやサポートを受けることができます。複数の不動産会社に相談し、比較検討することをおすすめします。

3. 買主との交渉

買主との間で、売却価格や引き渡し条件、抵当権の処理方法などについて、詳細な交渉を行います。買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関との連携も必要になります。

具体例

マンションの売却価格が2000万円、住宅ローンの残債が1800万円の場合

• 抵当権抹消する場合：売却代金から住宅ローンを完済し、残りの200万円を手元に残すことができます。
• 抵当権付きのまま売却する場合：買主が住宅ローンを引き継ぐか、売却代金の一部を充当して抵当権を抹消します。

専門家に相談すべき場合とその理由

抵当権付き物件の売却は、専門的な知識や手続きが必要になる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 住宅ローンの残債が多い場合：売却代金で住宅ローンを完済できない場合、専門家のアドバイスが必要になります。
• 複雑な権利関係がある場合：共有名義や相続など、権利関係が複雑な場合、専門家のサポートが不可欠です。
• トラブルが発生した場合：買主との間でトラブルが発生した場合、専門家が間に入り、解決をサポートしてくれます。

相談できる専門家としては、弁護士（べんごし）、司法書士（しほうしょし）、不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）などが挙げられます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 抵当権付きの物件でも売却は可能ですが、手続きや注意点があります。
• 売却前に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するのが一般的です。
• 住宅ローンの残債が多い場合は、抵当権付きのまま売却することも検討できます。
• 金融機関や不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

抵当権付き物件の売却は、複雑な手続きを伴う場合がありますが、適切な準備と対応をすることで、スムーズに進めることができます。不明な点があれば、専門家に相談し、安心して売却を進めましょう。