抵当権実行で地上権はどうなる？登記順位と権利関係をわかりやすく解説

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、今回のテーマを理解するための基礎知識を確認しましょう。

・抵当権（ていとうけん）

お金を借りた人（債務者（さいむしゃ））が、返済できなくなった場合に備えて、お金を貸した人（債権者（さいけんしゃ））が、担保（たんぽ）として、不動産（ふどうさん）から優先的（ゆうせんてき）にお金の回収（かいしゅう）をできる権利です。 簡単に言うと、もしお金が返せなくなったら、その不動産を売って、お金を返してもらうことができる権利です。

・地上権（ちじょうけん）

他人の土地（土地所有者（とちしょゆうしゃ）の土地）を、自分のために使用できる権利です。 土地の上に建物を建てたり、木を植えたりすることができます。 地上権には、土地を借りる期間や、地代（土地の使用料）などが定められています。

・登記（とうき）

不動産の権利関係を公的に記録（きろく）する制度です。 登記簿（とうきぼ）というものに、誰がその不動産の所有者なのか、どんな権利があるのかなどが記録されます。 登記は、権利を守るために非常に重要です。

・登記の順位（じゅんい）

登記には、記録された順番があり、その順番によって権利の優先順位が決まります。 例えば、先に登記された抵当権の方が、後に登記された抵当権よりも優先されます。 これは、万が一、不動産を売却（ばいきゃく）することになった場合、先に登記された権利を持つ人が、先に代金を受け取れるということを意味します。

今回のケースへの直接的な回答

今回の質問のケースでは、登記の順位が重要になります。

・登記の順番

• ①抵当権 A
• ①付記1号 3番へ順位の譲渡
• ②地上権 B
• ③抵当権 C

この場合、抵当権Aが実行されると、原則として、地上権Bは消滅する可能性が高いです。なぜなら、抵当権は地上権よりも優先順位が高いからです。しかし、細かな条件によっては、地上権が残る場合もあります。

抵当権Cについては、抵当権Aが実行されると、その影響を受け、権利行使（けんりこうし）ができなくなる可能性があります。 抵当権Cは、抵当権Aよりも後に登記されているため、抵当権Aが優先されるからです。

関係する法律や制度がある場合は明記

今回のケースで関係する主な法律は、民法（みんぽう）です。

・民法（みんぽう）

不動産の権利関係や、債権（さいけん）に関する基本的なルールを定めている法律です。 抵当権や地上権についても、民法で詳しく規定されています。

民法では、抵当権の実行に関する規定や、抵当権と地上権の関係についても定められています。 具体的には、抵当権が実行された場合、原則として、抵当権よりも後に設定された権利（地上権など）は消滅するというルールがあります。

誤解されがちなポイントの整理

このテーマで誤解されやすいポイントを整理しましょう。

・地上権は必ず消滅するわけではない

抵当権が実行されると、原則として地上権は消滅しますが、例外もあります。 例えば、抵当権者（抵当権を持っている人）と地上権者が合意（ごうい）した場合や、地上権が抵当権よりも優先されるような特別な事情がある場合には、地上権が残ることもあります。

・登記の順位が全てではない場合もある

登記の順位は重要ですが、それだけで全てが決まるわけではありません。 例えば、抵当権の設定前に、すでに地上権が設定されていた場合など、個別の事情によって判断が変わることもあります。

・専門家の意見を聞くことが重要

権利関係は複雑で、個別の事情によって判断が大きく変わることがあります。 自分で判断するのではなく、必ず専門家（弁護士（べんごし）や司法書士（しほうしょし）など）に相談するようにしましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

実務的なアドバイスや、具体的な例をいくつかご紹介します。

・登記簿謄本（とうきぼとうほん）の確認

まずは、対象となる不動産の登記簿謄本を取得し、権利関係を正確に確認しましょう。 登記簿謄本には、抵当権や地上権の詳細な情報（設定日、債権額（さいけんがく）、地代など）が記載されています。

・抵当権実行の手続き

抵当権が実行される場合、通常は、裁判所（さいばんしょ）を通じて競売（けいばい）が行われます。 競売によって不動産が売却され、その売却代金から抵当権者が債権を回収します。 地上権者は、競売の手続きの中で、自分の権利がどうなるのかを確認する必要があります。

・地上権の存続に関する交渉

場合によっては、抵当権者や、不動産の新たな所有者（競売で落札した人）と、地上権の存続について交渉することも可能です。 例えば、地上権の条件を変更したり、地上権を買い取ってもらうなどの方法が考えられます。

・具体例

例えば、Aさんが土地を所有しており、その土地にBさんが地上権を持って建物を建てていたとします。 この土地にC銀行が抵当権を設定し、その後、Dさんが抵当権を設定しました。 もしC銀行が抵当権を実行した場合、原則として、Bさんの地上権は消滅する可能性があります。 ただし、Bさんの地上権がC銀行の抵当権よりも優先されるような特別な事情があれば、地上権が残ることもあります。 一方、Dさんの抵当権は、C銀行の抵当権よりも後に設定されているため、C銀行が抵当権を実行すると、Dさんの抵当権は消滅する可能性が高いです。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合には、専門家への相談が不可欠です。

• 権利関係が複雑な場合：登記の順位が入り組んでいたり、複数の権利が絡み合っている場合は、専門的な知識がないと正確な判断が難しいです。
• 高額な取引に関わる場合：不動産の売買や、抵当権の実行など、高額な取引に関わる場合は、少しの判断ミスが大きな損失につながる可能性があります。
• 法的なトラブルが発生した場合：権利に関するトラブルが発生した場合は、早急に専門家に相談し、適切な対応をとる必要があります。

相談すべき専門家としては、弁護士、司法書士、土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）などが挙げられます。 それぞれの専門家が、得意とする分野がありますので、自分の状況に合わせて適切な専門家を選びましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の重要ポイントをまとめます。

• 抵当権が実行されると、原則として、抵当権よりも後に設定された地上権は消滅する可能性が高い。
• 登記の順位が重要だが、それだけで全てが決まるわけではない。
• 個別の事情や、関係者の合意によって、地上権が残る場合もある。
• 権利関係が複雑な場合は、必ず専門家（弁護士や司法書士など）に相談する。