抵当権差し押さえ物件の購入は大丈夫？ 契約前の注意点とリスクを徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識：抵当権と差し押さえとは？

まず、今回のテーマである「抵当権」と「差し押さえ」について、基本的な知識を整理しましょう。

抵当権（ていとうけん）とは、住宅ローンなどの借金をした際に、万が一返済が滞った場合に備えて、金融機関（お金を貸した側）が担保として設定する権利のことです。 簡単に言うと、もし借金が返せなくなった場合、金融機関は抵当権に基づいて、その家を売って、お金を回収できる権利を持っています。

差し押さえとは、債権者（お金を貸した人や会社）が、債務者（お金を借りた人）の財産を強制的に処分し、債権を回収する手続きのことです。 抵当権が設定された不動産に対して、債権者が裁判所を通じて行う場合が多いです。 差し押さえは、税金の滞納や、クレジットカードの未払いなど、様々な理由で行われる可能性があります。

今回のケースでは、住宅ローンの他に、税金やカードローンの未払いも原因で差し押さえが行われているようです。 つまり、この物件には複数の債権者が存在し、それぞれが、お金を回収するために、その物件の売却代金から優先的に支払いを受けられる権利を持っている状態です。

今回のケースへの直接的な回答：契約は可能だが、注意点あり

不動産屋さんの説明通り、差し押さえがあっても、売却代金で全ての債務を返済できる見込みがあり、決済時に抵当権が抹消できるのであれば、契約自体は可能です。 しかし、いくつかの注意点があります。

まず、契約内容をしっかり確認することが重要です。 特に、

• 差し押さえの原因となっている債務の金額
• それらの債務が、売却代金で確実に完済できること
• 万が一、決済時に抵当権が抹消できなかった場合の対応（白紙解約、手付金の返還など）

これらの内容が、契約書に明確に記載されているか確認しましょう。

次に、不動産屋さんの説明を鵜呑みにしないことも大切です。 不動産屋さんは、売買を成立させたいという気持ちが強く、都合の良いことしか言わない可能性もあります。 契約前に、弁護士や司法書士などの専門家に相談し、客観的な意見を聞くことも検討しましょう。

今回のケースでは、売却代金で債務を完済できるという前提で契約が進められています。 しかし、万が一、売却代金が不足し、債務を完済できない場合、購入者は、その不足分を負担しなければならない可能性もあります。 そのような事態を避けるためにも、契約内容の確認と、専門家への相談は必須と言えるでしょう。

関係する法律や制度：民法と不動産登記法

今回のケースで関係する主な法律は、民法と不動産登記法です。

民法は、私的な権利や義務に関する基本的なルールを定めた法律です。 抵当権や売買契約についても、民法で規定されています。 例えば、抵当権の効力や、売買契約の解除に関するルールなどが定められています。

不動産登記法は、不動産の権利関係を公示するための法律です。 抵当権などの権利は、登記（とうき）することで第三者に対抗できるようになります。 登記とは、法務局にある登記簿に、権利関係を記録することです。 今回のケースでは、抵当権の差し押さえが登記されているはずです。 契約前に、登記簿謄本（とうほん）を取得し、権利関係を確認することが重要です。

誤解されがちなポイントの整理：差し押さえ＝購入不可ではない

多くの人が誤解しがちなポイントとして、「差し押さえ＝絶対に購入できない」という考えがあります。 実際には、差し押さえられている物件でも、購入できるケースは存在します。

重要なのは、差し押さえの原因となっている債務が、売却代金で完済できるかどうかです。 完済できれば、差し押さえは解除され、問題なく所有権を移転できます。 逆に、完済できない場合は、購入者が債務を負担することになったり、最悪の場合、購入自体が難しくなる可能性があります。

また、不動産屋さんの説明にも注意が必要です。 「問題ない」という言葉だけを鵜呑みにせず、なぜ問題がないのか、具体的に説明を求める必要があります。 根拠が曖昧な場合は、専門家に相談するなど、慎重な対応を心がけましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：契約前のチェックリスト

実際に契約を進めるにあたって、確認すべきポイントをまとめたチェックリストを作成しました。

• 登記簿謄本の取得と確認

  法務局で登記簿謄本を取得し、抵当権や差し押さえの状況を確認します。 権利関係を正確に把握し、問題点がないか確認します。

• 債務額の確認

  差し押さえの原因となっている債務の金額を、債権者（お金を貸した人や会社）に直接確認します。 不動産屋さんに任せきりにせず、自分でも確認することが重要です。

• 売却代金で完済できるかの確認

  売却代金が、全ての債務を完済できる金額であるかを確認します。 不足する場合は、誰が負担するのか、明確にしておく必要があります。

• 契約書の確認

  契約書の内容を隅々まで確認します。 特に、

  • 抵当権抹消に関する条項
  • 万が一、抹消できなかった場合の対応（白紙解約、手付金の返還など）

  これらの内容が明確に記載されているか確認します。

• 専門家への相談

  弁護士や司法書士などの専門家に相談し、契約内容やリスクについて客観的な意見を聞きます。 専門家の意見を聞くことで、安心して契約を進めることができます。

これらのチェックリストを参考に、契約前にしっかりと準備を行いましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：不安を解消するために

今回のケースでは、以下の場合は、専門家（弁護士、司法書士など）への相談を強くお勧めします。

• 債務の内容が複雑な場合

  住宅ローンだけでなく、税金滞納やカードローンの未払いなど、複数の債務が絡んでいる場合は、債務整理や法律の専門家である弁護士に相談することをお勧めします。 複雑な債務関係を整理し、最適な解決策を提案してくれます。

• 売却代金で債務が完済できるか不安な場合

  売却代金が、本当に全ての債務を完済できるのか不安な場合は、専門家に相談して、客観的な意見を聞きましょう。 専門家は、債務の状況を詳しく調査し、リスクを評価してくれます。

• 契約内容に納得できない場合

  契約書の内容が難解で理解できない場合や、不動産屋さんの説明に納得できない場合は、専門家に相談して、契約内容を詳しく確認してもらいましょう。 専門家は、契約書の問題点やリスクを指摘し、適切なアドバイスをしてくれます。

専門家に相談することで、不安を解消し、安心して契約を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の重要ポイントをまとめます。

• 差し押さえ物件でも、売却代金で債務が完済できる場合は購入可能。
• 契約前に、債務額、売却代金、契約内容をしっかり確認する。
• 不動産屋さんの説明を鵜呑みにせず、専門家にも相談する。
• 契約書には、抵当権抹消や、万が一の場合の対応を明記する。

今回のケースでは、抵当権に差し押さえが入っている物件を購入するにあたり、注意すべき点と、具体的な対策について解説しました。 不安な点がある場合は、専門家に相談し、慎重に判断することが大切です。 適切な対応をすることで、安心して新しい生活をスタートできるでしょう。