抵当権抹消の応諾費用ってなに？任意売却時の費用相場をわかりやすく解説！

回答と解説

テーマの基礎知識：抵当権と応諾費用ってなに？

まず、今回のテーマである「抵当権」と「応諾費用」について、基本的な知識を整理しましょう。

抵当権（ていとうけん）とは、お金を貸した人（債権者）が、お金を借りた人（債務者）の不動産を担保（万が一返済が滞った場合に、お金を回収できる権利）として設定する権利のことです。例えば、住宅ローンを組む際に、金融機関はあなたの家を担保に抵当権を設定します。もしあなたがローンの返済を滞らせた場合、金融機関は抵当権を実行し、家を競売にかけて、その売却代金から貸したお金を回収することができます。

抵当権は、一つの不動産に複数設定されることもあります。この場合、設定された順番によって優先順位が決まります。最初に設定された抵当権（第一抵当権）が優先的に弁済され、次に第二抵当権、第三抵当権というように、順番に弁済されます。

次に、応諾費用についてです。応諾費用とは、今回のケースのように、任意売却をする際に、後順位の抵当権者（第二抵当権者など）が、抵当権を抹消することに同意する際に、先順位の抵当権者（第一抵当権者）から支払われる費用のことです。後順位の抵当権者は、通常、競売になった場合でもお金を回収できる可能性が低いので、任意売却に応じて抵当権を抹消することで、少しでもお金を受け取れるように交渉することがあります。

今回のケースへの直接的な回答：応諾費用の相場と交渉のポイント

今回のケースでは、任意売却をするために、第二抵当権を抹消する必要があります。第一抵当権者である住宅金融公庫は、第二抵当権者である年金福祉事業団に対して、応諾費用を支払うことで、抵当権の抹消を依頼することになります。

応諾費用の相場は、一概には言えません。なぜなら、応諾費用は法律で定められたものではなく、当事者間の交渉によって決定されるからです。一般的には、第二抵当権者の債権額や、任意売却でどれくらいの金額が回収できるか、競売になった場合の回収可能性などを考慮して、交渉が行われます。

交渉のポイントとしては、以下の点が挙げられます。

• 第二抵当権者の債権額：債権額が大きいほど、応諾費用の金額も高くなる傾向があります。
• 任意売却での売却価格：売却価格が高ければ、第二抵当権者も多少なりともお金を受け取れる可能性が高まり、応諾に応じやすくなります。
• 競売になった場合の回収可能性：競売になった場合、第二抵当権者はほとんどお金を回収できない可能性が高いです。そのため、任意売却に応じて、少しでもお金を受け取りたいと考えるでしょう。
• 交渉力：第一抵当権者と第二抵当権者の交渉力も、金額に影響を与えます。

今回のケースでは、任意売却の売却価格が1200万円であり、第一抵当権者の借入が1800万円近くあるため、売却代金から第一抵当権者の債権をすべて回収することはできません。そのため、第二抵当権者としては、応諾費用を受け取らないと、競売になった場合と同様に、お金を回収できない可能性が高い状況です。この状況を踏まえて、両者間で金額の交渉が行われることになります。

関係する法律や制度：民法と抵当権に関する規定

今回のケースで関係する法律は、主に民法です。民法には、抵当権に関する規定が定められており、抵当権の効力や、抵当権の実行方法などが規定されています。具体的には、以下の条文が関係します。

• 民法370条（抵当権の効力）：抵当権は、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
• 民法398条（抵当権の処分）：抵当権者は、その抵当権を譲渡し、または他の債権の担保とすることができる。
• 民法395条（抵当不動産の賃借人）：抵当不動産の賃借人は、その賃借権を抵当権者に主張することができる。

これらの条文は、抵当権の基本的なルールを定めていますが、応諾費用に関する具体的な規定はありません。応諾費用は、あくまで当事者間の合意によって決定されるものであり、法律で定められたものではないことを理解しておきましょう。

誤解されがちなポイントの整理：応諾費用と競売の関係

今回のケースで、誤解されがちなポイントを整理しましょう。

• 競売になった場合の第二抵当権者：競売になった場合、第二抵当権者は、売却代金から第一抵当権者の債権を回収した後に、残ったお金があれば、その範囲内で債権を回収できます。しかし、今回のケースのように、第一抵当権者の債権額が売却代金よりも大きい場合、第二抵当権者は1円も回収できない可能性があります。
• 応諾費用の必要性：任意売却をするためには、第二抵当権を抹消する必要があります。第二抵当権者が抵当権を抹消するためには、通常、応諾費用が必要となります。
• 応諾費用の決定方法：応諾費用の金額は、法律で定められているわけではなく、当事者間の交渉によって決定されます。

これらの点を理解しておくことで、今回のケースにおける状況を正しく把握し、適切な判断をすることができます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：交渉を成功させるために

応諾費用の交渉を成功させるためには、以下の点に注意しましょう。

• 専門家への相談：不動産に関する専門家（弁護士や司法書士、不動産鑑定士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。専門家は、過去の事例や法律の知識に基づいて、交渉を有利に進めるためのアドバイスをしてくれます。
• 情報収集：任意売却に関する情報を収集し、相場観を把握しておくことも重要です。インターネットや書籍、専門家の意見などを参考に、情報収集を行いましょう。
• 冷静な交渉：感情的にならず、冷静に交渉を進めることが大切です。相手の立場を理解し、お互いに納得できる落としどころを見つけるように努めましょう。
• 書面での合意：交渉の結果、応諾費用やその他の条件について合意したら、必ず書面（合意書）を作成し、記録を残しておきましょう。

具体例：

例えば、売却価格が1200万円で、第一抵当権者の債権が1800万円、第二抵当権者の債権が400万円の場合を考えてみましょう。この場合、第二抵当権者は、競売になった場合、1円も回収できない可能性が高いです。そこで、第一抵当権者は、第二抵当権者に対して、応諾費用として、例えば100万円を支払うことを提案するかもしれません。第二抵当権者としては、100万円でも回収できるのであれば、応諾に応じる可能性が高くなります。もちろん、交渉次第で、金額は変動する可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：問題解決への近道

今回のケースでは、専門家（弁護士、司法書士、不動産鑑定士など）に相談することをお勧めします。専門家に相談すべき理由は、以下の通りです。

• 法的知識：専門家は、抵当権や任意売却に関する法的知識を持っており、あなたの状況に合わせた適切なアドバイスをしてくれます。
• 交渉力：専門家は、債権者との交渉に慣れており、あなたの利益を最大化するために、交渉を有利に進めてくれます。
• 手続きの代行：専門家は、抵当権抹消や任意売却に関する手続きを代行してくれます。これにより、あなたは煩雑な手続きから解放され、安心して問題解決に専念できます。
• 客観的な判断：専門家は、客観的な視点から、あなたの状況を分析し、適切な判断をしてくれます。

専門家への相談は、問題解決への近道となります。一人で悩まず、専門家の力を借りることを検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の重要ポイントをまとめます。

• 応諾費用：任意売却をする際に、後順位の抵当権者が抵当権を抹消することに同意する際に、先順位の抵当権者から支払われる費用。
• 相場：応諾費用に決まった相場はなく、交渉によって決定される。
• 交渉のポイント：債権額、売却価格、競売になった場合の回収可能性などを考慮して交渉する。
• 専門家への相談：専門家（弁護士、司法書士、不動産鑑定士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要。

今回のケースでは、応諾費用の交渉が、任意売却の成否を左右する重要な要素となります。専門家のアドバイスを受けながら、冷静に交渉を進め、最善の結果を目指しましょう。