担保付き住宅ローン返済中、家を手放して返済免除は可能？他の資産への影響も解説

担保と住宅ローンの基礎知識

住宅ローンを借りる際、多くの場合、借りたお金を返せなくなった場合に備えて、土地や建物に「担保」を設定します。 担保とは、もし返済が滞った場合に、金融機関がお金を回収するための手段として確保するものです。 今回のケースでは、土地と建物が担保として設定されています。

担保にはいくつかの種類がありますが、住宅ローンでよく使われるのは「抵当権」です。 抵当権は、債務者（お金を借りた人）が返済できなくなった場合、金融機関が担保となっている不動産を競売（裁判所を通じて売却すること）にかけ、その売却代金から優先的に債権を回収できる権利です。

担保物件を手放すことによる返済への影響

今回の質問の核心部分です。 住宅ローンの返済中に、担保となっている土地や建物を手放すことで、返済義務がなくなるのか？

結論から言うと、担保となっている不動産を売却（任意売却や競売）することで、ローンの残債を減らす、または完済できる可能性があります。 ただし、いくつかのケースに分かれます。

• 任意売却: ローンを借りている金融機関の同意を得て、不動産を売却することです。 任意売却で得られたお金は、ローンの返済に充てられます。 売却額がローンの残高を上回れば、返済義務はなくなります。 売却額が残高を下回る場合は、不足分を返済する必要があります。
• 競売: 債務者がローンの返済を滞納した場合、金融機関は裁判所を通じて不動産を競売にかけることができます。 競売で得られたお金も、ローンの返済に充てられます。 任意売却と同様に、売却額がローンの残高を上回れば返済義務はなくなり、下回れば不足分を返済する必要があります。

重要なのは、担保となっている不動産を売却したからといって、必ずしもローンの返済義務がなくなるわけではないということです。 売却額がローンの残高を上回るかどうかによって、結果は異なります。

関係する法律と制度

住宅ローンと担保に関わる主な法律は、民法と、個別の金融機関との間で締結される金銭消費貸借契約です。

• 民法: 抵当権に関する規定や、債務不履行（返済の滞納など）の場合の取り扱いなどが定められています。
• 金銭消費貸借契約: 住宅ローンを借りる際に、金融機関との間で締結する契約です。 ローンの金額、返済方法、担保に関する事項、遅延損害金など、詳細な条件が記載されています。

また、破産などの法的手段をとる場合は、破産法や民事再生法などが関係してきます。

誤解されがちなポイント

担保に関する誤解として、よくあるのが「担保にしたものだけを失う」という考え方です。 これは、必ずしも正しくありません。

例えば、住宅ローンの返済が滞り、担保となっている家を失ったとします。 それでもローンの残債が残る場合、金融機関は、債務者の他の資産（預貯金、車、他の不動産など）に対して、差し押さえなどの法的手段を取ることができる可能性があります。 これは、住宅ローンという「債務」を負っている以上、返済義務は原則として、債務者全体の資産に対して及ぶからです。

ただし、差押えには、法律上の制限や手続きがあり、すべての資産が必ず差し押さえられるわけではありません。

実務的なアドバイスと具体例

もし、何らかの事情で住宅ローンの返済が難しくなった場合、まずは金融機関に相談することが重要です。

金融機関によっては、

• 返済期間の延長
• 金利の見直し
• 一時的な返済猶予

などの救済措置を設けている場合があります。 また、任意売却についても、金融機関と連携して進めることができます。

具体例:

Aさんは、住宅ローンの返済が難しくなり、金融機関に相談した結果、任意売却を選択しました。 不動産の売却価格はローンの残高を下回ったため、一部の返済義務が残りましたが、金融機関との交渉により、無理のない範囲での分割返済で合意することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンや担保に関する問題は、専門的な知識が必要となる場合があります。 以下の場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 返済が困難になった場合: 弁護士や、住宅ローン問題に詳しいファイナンシャルプランナーに相談することで、最適な解決策を見つけられる可能性があります。
• 任意売却を検討する場合: 不動産会社や弁護士に相談することで、スムーズな売却手続きを進めることができます。
• 法的手段（破産など）を検討する場合: 弁護士に相談し、法的アドバイスを受ける必要があります。

専門家は、個々の状況に合わせて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 担保となっている土地や建物を手放すことで、ローンの返済義務がなくなる可能性があるが、売却額がローンの残高を上回る場合に限られます。
• 売却額がローンの残高を下回る場合は、不足分を返済する必要があります。
• 担保にしたものだけを失うとは限りません。 ローンの残債が残る場合、金融機関は他の資産に対して差押えなどの法的手段を取る可能性があります。
• 返済が困難になった場合は、まず金融機関に相談し、専門家にも相談を検討しましょう。

住宅ローンは、人生における大きな買い物です。 返済に関する疑問や不安は、放置せずに、専門家や金融機関に相談し、適切な対応をとることが大切です。