持ち家の売却、住宅ローン残債あり！最適な売却手順と注意点をわかりやすく解説

【背景】

現在、建て売りの一軒家に住んでおり、売却を検討しています。
住宅ローンが2000万円残っています。

【悩み】

売却にあたり、どのような手順で進めれば良いのか知りたいです。
まず、住宅ローンの借入先に相談すべきか、不動産屋に相談すべきか迷っています。
売却依頼は、購入した不動産屋に限定されるのか疑問です。
できるだけ高く売却したいと考えており、そのためのポイントを知りたいです。

売却手順は、まず銀行に相談し、不動産会社に査定・売却依頼。複数の会社を比較検討し、高値売却を目指しましょう。

売却検討の第一歩：基礎知識と準備

持ち家の売却は、人生における大きな決断の一つです。スムーズに進めるためには、基本的な知識と準備が不可欠です。

まず、売却の流れを大まかに理解しておきましょう。一般的には、以下のステップで進みます。

情報収集と準備： 売却価格の相場を調べ、必要な書類を準備します。
不動産会社への相談と査定： 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。
媒介契約： 信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を依頼します。
売却活動： 不動産会社が購入希望者を探し、内覧などを行います。
売買契約： 購入希望者と売買条件を交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。
決済と引き渡し： 住宅ローンの清算を行い、購入者に物件を引き渡します。

今回のケースでは、住宅ローンが残っているため、ローンの清算が重要なポイントとなります。売却価格からローンの残債を返済し、残ったお金が手元に残るか、不足する場合は自己資金で補填する必要があります。

住宅ローン残債あり！売却の具体的な手順

住宅ローンが残っている場合の売却手順は、以下のようになります。

住宅ローンの借入先への相談： まずは、住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、売却の意向を伝えます。ローンの残債額や、売却代金でローンの完済が可能かどうかを確認します。
不動産会社の選定と査定依頼： 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。査定価格だけでなく、会社の信頼性や担当者の対応なども比較検討しましょう。
媒介契約の締結： 信頼できる不動産会社と媒介契約（売却活動を依頼する契約）を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った契約を選びましょう。
売却活動： 不動産会社が、物件の情報をインターネットやチラシなどで公開し、購入希望者を探します。内覧（物件を見せること）対応なども行います。
売買条件の交渉： 購入希望者から購入の申し込みがあった場合、価格や引き渡し時期などの条件交渉を行います。
売買契約の締結： 双方の条件が合意に至ったら、売買契約を締結します。契約内容をよく確認し、不明な点は必ず確認しましょう。
住宅ローンの清算： 売買契約後、決済日までに住宅ローンを完済します。売却代金からローンの残債を支払い、不足する場合は自己資金で補填します。
所有権移転と引き渡し： 決済日に、所有権を購入者に移転し、物件を引き渡します。

売却に関わる法律や制度について

不動産売却には、様々な法律や制度が関係します。主なものをいくつかご紹介します。

不動産登記法： 不動産の所有権や抵当権などの権利関係を公示するための法律です。売却にあたっては、登記情報を確認し、必要に応じて変更手続きを行う必要があります。
宅地建物取引業法： 不動産取引を公正かつ円滑に進めるための法律です。不動産会社は、この法律に基づいて営業しており、売買契約に関する重要な事項の説明義務などがあります。
所得税法： 不動産売却によって利益が出た場合、譲渡所得として所得税が課税されます。税金の計算や確定申告については、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

その他、不動産の評価方法や、売買契約に関する民法の規定など、様々な法律が関係します。専門的な知識が必要な場合は、専門家に相談するようにしましょう。

売却で陥りやすい誤解と注意点

売却にあたって、多くの方が誤解しやすいポイントがあります。

「購入した不動産会社でしか売却できない」という誤解： 実際は、どの不動産会社に売却を依頼しても構いません。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
「高く売れば良い」という安易な考え： 高い価格で売却することは重要ですが、現実的な価格設定も大切です。高すぎる価格設定では、買い手が見つかりにくく、売却に時間がかかってしまう可能性があります。
「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）は売主の責任」という誤解： 2020年4月1日以降の売買契約では、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に変わりました。契約不適合責任は、売主が負う責任の範囲がより明確化されています。

これらの誤解を解き、正しい知識を持つことが、スムーズな売却につながります。

売却を成功させるための実務的なアドバイス

売却を成功させるためには、実務的なアドバイスも重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼する： 複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や会社の対応を比較検討しましょう。
物件の状態を正確に伝える： 物件の状況を正確に不動産会社に伝え、購入希望者に正確な情報を開示しましょう。
内覧対応を丁寧に行う： 内覧希望者には、物件の良い点だけでなく、気になる点も正直に伝えましょう。
価格交渉に柔軟に対応する： 価格交渉に応じることで、売却の可能性が高まる場合があります。
書類の準備をしっかり行う： 売買に必要な書類を事前に準備しておくと、スムーズに手続きを進めることができます。

これらのアドバイスを参考に、売却活動を進めていきましょう。

専門家に相談すべきケースとその理由

不動産売却は、専門的な知識が必要となる場面も多くあります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）： 住宅ローンの返済が困難になる可能性があるため、金融機関や専門家（弁護士など）に相談しましょう。
相続した不動産を売却する場合： 相続に関する手続きや税金の問題が発生する可能性があるため、専門家（弁護士、税理士など）に相談しましょう。
境界線や建物の瑕疵（かし）に関する問題がある場合： 専門的な知識が必要となるため、専門家（土地家屋調査士、弁護士など）に相談しましょう。
税金に関する疑問がある場合： 不動産売却にかかる税金は複雑なため、税理士に相談しましょう。

専門家への相談は、問題解決の糸口を見つけ、安心して売却を進めるための有効な手段です。

まとめ：売却を成功させるための重要ポイント

持ち家の売却は、慎重に進めるべき重要なプロセスです。今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

住宅ローンの借入先に相談： まずは、住宅ローンを借りている金融機関に相談し、売却の手順を確認しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼： 複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討しましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ： 媒介契約を結ぶ不動産会社は、信頼できるところを選びましょう。
売却価格の相場を把握： 周辺の売却事例などを参考に、売却価格の相場を把握しましょう。
書類をしっかり準備： 売買に必要な書類を事前に準備しておきましょう。
専門家への相談も検討： 不安な点や疑問点があれば、専門家に相談しましょう。

これらのポイントを踏まえ、計画的に売却を進めることで、より良い結果を得られる可能性が高まります。頑張ってください。