接道義務未達土地の建築可能性：隣地所有と建築許可の複雑な関係

回答と解説

テーマの基礎知識：接道義務とは

建築基準法（建築物の建築に関する基準を定めた法律）では、建築するには道路に接していることが原則必要です（接道義務）。これは、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに現場にアクセスできるよう確保するため、また、住民の安全・生活の利便性を高めるためです。 道路に接していない土地に建築するには、例外規定（例えば、特定の条件を満たせば許可される場合など）を利用するか、接道を確保する必要があります。 「道路」とは、建築基準法で定められた幅員（道路の幅）のあるものを指します。

今回のケースへの直接的な回答

土地B単独では道路に接していないため、原則として建築できません。土地Aを所有していても、土地Bが独立した土地である限り、接道義務の例外規定に該当しない限り、建築許可は下りません。アパートがAとB両方の土地にまたがって建てられているケースは、建築当時、接道要件を満たしていたか、または例外規定（後述）を利用していたと考えられます。

関係する法律や制度：建築基準法と例外規定

建築基準法第42条では、建築するには道路に2メートル以上接していなければならないと定めています。ただし、例外規定として、以下の様なケースが考えられます。

* **既存不適格（きぞんふてきかく）：** 建築基準法施行前に建築された建物で、現在の基準を満たしていないもの。これらは、そのまま存続が認められる場合があります。
* **特定行政庁の許可：** 特別な事情があり、建築基準法の規定に適合しない場合でも、市町村などの特定行政庁が許可を出す場合があります。これは、個々のケースの事情を精査して判断されるため、必ず許可が下りるとは限りません。
* **合筆による接道確保：** 土地Aと土地Bを合筆（複数の土地を一つにすること）し、道路に接する部分を確保することで、接道義務を満たすことができます。

誤解されがちなポイントの整理

* **隣接地所有＝建築許可ではない：** 隣接地を所有していても、それだけで土地Bに建築できるわけではありません。接道義務は、個々の土地ごとに適用されます。
* **アパートの事例は過去の状況による：** 過去に建築されたアパートが複数の土地にまたがっているのは、建築当時の法令や状況が現在と異なるためです。必ずしも現在の法令で認められるとは限りません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

土地Bに建築を希望する場合は、以下の選択肢を検討する必要があります。

1. **土地Aと土地Bの合筆：** 最も現実的な方法です。測量士や司法書士に相談し、手続きを進めましょう。
2. **接道の確保：** 隣地との交渉により、接道部分の取得や権利取得（例えば、通路の利用権など）を検討します。
3. **例外規定の適用可能性の確認：** 建築基準法の例外規定に該当する可能性がないか、専門家に相談しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

土地の所有権、建築基準法の解釈、合筆や接道確保の手続きなど、複雑な問題が含まれるため、不動産会社、建築士、弁護士、司法書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、個々の状況を正確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。特に、土地Aの所有権が両親名義の場合や共有の場合、法律的な手続きが複雑になるため、専門家のアドバイスは不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

土地B単独では、道路に接していないため、原則として建築できません。建築を希望する場合は、土地AとBの合筆、接道の確保、または例外規定の適用可能性を検討し、専門家の助言を得ることが重要です。 土地の所有権状況も建築許可に影響するため、正確な状況を専門家に伝え、適切なアドバイスを受けることが成功への鍵となります。 安易な判断は大きな損失につながる可能性があるため、慎重な対応を心がけましょう。