擁壁が水路に越境！家建築中の土地、確定測量なしでの問題と解決策

質問の概要

【背景】

今年、土地を購入し、家を建設中です。
不動産屋を通じて土地を購入し、確定測量（土地の正確な境界を定める測量）は行わず、現況測量（現在の状態を測る測量）で前の所有者の擁壁（土砂崩れを防ぐための壁）に合わせて擁壁を新設しました。
不動産屋からは確定測量は費用がかかることなどを理由に、一般的にしない人が多いと勧められました。
家の裏の国道拡張は事前に知っており、その部分の土地は確保済みです。

【悩み】

国道の確定測量が入った結果、家の横にある市の水路に擁壁や土地が30cmほど越境（境界線を越えて侵入）していることが判明しました。
既に盛り土や擁壁、浄化槽（汚水を処理する設備）の設置、配管工事も済んでおり、全てやり直すには費用がかかりすぎるため困っています。
不動産屋も対応に困っている様子で、どうすれば良いか悩んでいます。
測量の立ち合い時には「擁壁を撤去しろ」ではなく「これが境界線です」と言われたため、このままでも良いのか迷っています。
水路に関する工事が発生した場合、越境が原因でトラブルになるのではないかと心配です。
初めての家づくりで、確定測量の必要性について教えてもらえなかったことも不安です。

越境は問題ですが、状況に応じた対応が可能です。専門家と相談し、最善策を検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：土地と境界線の重要性

土地を購入し、家を建てることは人生における大きな決断です。その際に非常に重要になるのが、土地の「境界線」です。境界線とは、自分の土地と隣接する土地との間の線引きのこと。この線が明確でないと、後々様々なトラブルの原因となります。

今回のケースで問題となっている「確定測量」と「現況測量」の違いを理解しておきましょう。

確定測量: 土地の所有者、隣接する土地の所有者、そして場合によっては道路や水路を管理する行政（市町村など）が立ち会って、境界を確認し、合意を得て行う測量です。正確な境界が確定し、その結果が公的な書類（測量図など）に記録されます。
現況測量: 現在の土地の状況を測量するもので、必ずしも境界が確定しているとは限りません。既存の構造物（擁壁など）を基準に測量することが多いです。

確定測量をしていない場合、境界が曖昧なまま家を建ててしまうリスクがあります。今回のケースのように、後から境界が確定した際に問題が生じる可能性も。

今回のケースへの直接的な回答：越境問題への対処法

今回のケースでは、擁壁が水路に越境しているという問題が発生しています。この問題に対する主な対応策は以下の通りです。

専門家への相談: まずは、土地家屋調査士や弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家は、状況を詳しく調査し、適切なアドバイスをしてくれます。
関係者との協議: 市（水路の管理者）と協議し、今後の対応について話し合いましょう。越境部分の扱い（撤去、使用許可など）について合意形成を目指します。
状況に応じた対応: 越境部分の面積や、水路への影響度合いによって、対応策は異なります。
- 越境部分がわずかで、水路への影響が少ない場合: 市から使用許可を得て、現状のまま擁壁を維持できる可能性があります。
- 越境部分が大きく、水路への影響が大きい場合: 擁壁の一部を撤去し、境界線を守る必要が出てくるかもしれません。
記録の作成: 関係者との協議内容や、決定事項は必ず書面で記録しておきましょう。将来的なトラブルを避けるために重要です。

関係する法律や制度：越境と関連法規

今回のケースで関係する可能性のある法律や制度は以下の通りです。

民法: 土地の所有権や境界に関する規定があります。越境している場合は、民法の規定に基づいて問題解決を図ることになります。
建築基準法: 建築物の構造や敷地に関する規定があります。越境している状態が、建築基準法に違反していないか確認する必要があります。
各自治体の条例: 土地利用や水路に関する条例がある場合があります。越境に関する規定や、水路の使用に関するルールなどを確認する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理：不動産屋の責任と施主の責任

今回のケースでは、不動産屋が確定測量を勧めてくれなかったことが問題の一因となっています。しかし、不動産屋には、確定測量を必ず行う義務はありません。ただし、土地の売買契約においては、土地の状況について説明する義務（説明義務）があります。もし、確定測量を行わなかったことによって、施主が損害を被った場合、不動産屋に責任を問える可能性はあります。

一方、施主にも、土地を購入する際に、土地の状況を十分に確認する責任があります。確定測量を行うかどうかは、最終的には施主の判断によります。今回のケースでは、確定測量をしなかったことによるリスクを、施主が認識していなかったことが問題となりました。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：問題解決に向けた具体的なステップ

問題解決に向けて、具体的にどのようなステップを踏むべきか、以下にまとめます。

専門家への相談: まずは、土地家屋調査士に相談し、現状の測量図を作成してもらいましょう。正確な越境の状況を把握することが重要です。
市との協議: 市の担当者と面談し、越境の事実を報告し、今後の対応について相談しましょう。
- 越境部分の使用許可が得られるか、撤去が必要かなど、具体的な指示を仰ぎましょう。
隣接住民との連携: 水路に隣接する他の住民がいる場合は、情報交換を行い、協力して問題解決に取り組むことも有効です。
記録の保管: 市との協議内容、専門家からのアドバイス、決定事項など、全ての情報を記録として残しておきましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の力を借りる

今回のケースでは、以下の専門家に相談することをお勧めします。

土地家屋調査士: 土地の測量を行い、正確な境界線を確定することができます。また、越境に関する問題についても、専門的なアドバイスをしてくれます。
弁護士: 市との交渉や、隣接住民とのトラブルが発生した場合、法的なアドバイスや、代理人として交渉を行ってくれます。

専門家に相談することで、問題解決に向けた適切なアドバイスを得ることができ、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

確定測量を行わなかったことで、越境という問題が発生した。
越境問題は、専門家への相談、関係者との協議、状況に応じた対応が必要。
不動産屋の説明義務と、施主の確認責任を理解することが重要。
問題解決に向けて、専門家と連携し、記録をしっかりと残すことが大切。

今回の問題は、早期に対応することで、解決できる可能性が高いです。諦めずに、専門家のアドバイスを受けながら、解決に向けて進んでいきましょう。