擁壁が隣接する用水路に越境？壊さずに済む方法や費用について解説

質問の概要

【背景】

昨年、自宅を新築した際に擁壁（ようへき：土砂の崩壊を防ぐための壁）を設置しました。
その擁壁が、隣接する市所有の用水路に最大で幅20センチ、高さ1メートル、長さ15メートルほど越境している可能性があります。
今のところ問題にはなっていませんが、今後、何か問題が起きないか不安です。
資金的に余裕がないため、できれば擁壁を壊して作り直すことは避けたいと考えています。

【悩み】

この場合、擁壁を強制的に壊さなければならないのか知りたいです。
壊さずに済む良い方法があれば教えてください。
もし壊して作り直す場合、コンクリート打ちっぱなしの擁壁の予算はどのくらいになるのか知りたいです。

擁壁の越境問題は、まずは現状を把握し、市と協議することが重要です。解決策はいくつかあり、費用もケースバイケースです。

擁壁越境問題の基礎知識：なぜ問題になるのか？

擁壁が隣接する土地や公共の用水路に越境している場合、いくつかの問題が発生する可能性があります。まず、所有権（ある物を自分のものとして支配できる権利）の問題です。擁壁が越境している部分の土地は、本来は市の所有物です。勝手に自分の工作物（今回は擁壁）を設置することは、原則として認められません。

次に、利用権の問題です。もし用水路の管理や利用に支障をきたすような場合、市から撤去を求められる可能性があります。これは、用水路が本来の機能を果たせなくなる可能性があるからです。

さらに、将来的なリスクも考慮する必要があります。例えば、擁壁の修繕が必要になった場合、越境している部分の修繕費用は誰が負担するのか、といった問題が生じる可能性があります。また、万が一、擁壁が原因で事故が起きた場合、責任問題に発展する可能性もあります。

これらの問題を未然に防ぐためにも、擁壁の越境問題は、早めに適切な対応をすることが重要です。

今回のケースへの直接的な回答：どうすれば良い？

今回のケースでは、まず、擁壁が実際にどの程度越境しているのか、正確に測量（土地の形状や面積などを測る作業）することが重要です。専門家である土地家屋調査士に依頼し、正確な測量図を作成してもらいましょう。

次に、その測量図をもとに、市の担当部署（おそらく、都市計画課や土木課など）に相談し、今後の対応について協議を行います。この際、越境している部分の利用について、市との間で合意を得ることができれば、問題は解決に向かう可能性があります。

具体的な解決策としては、以下のようなものが考えられます。

現状のまま、市との間で「使用承諾」を得る：越境している部分をそのまま利用することを、市が認める場合です。無償で使用できる場合もあれば、地代が発生する場合もあります。
市にその土地を「買い取る」：越境している部分の土地を市から購入し、自分の土地としてしまう方法です。
「越境部分を撤去」する：越境している部分の擁壁を壊し、自分の土地内に擁壁を再構築する方法です。費用と手間がかかりますが、最も確実な解決策です。

どの方法を選択するかは、越境の程度、市の意向、予算などを総合的に考慮して決定することになります。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

擁壁の越境問題に関係する主な法律としては、民法と建築基準法が挙げられます。

民法は、土地の所有権や隣接する土地との関係について定めています。越境している部分の土地の所有権は市にあるため、民法の規定に基づき、市は擁壁の撤去を求める権利を有しています。

建築基準法は、建物の構造や敷地の利用に関するルールを定めています。擁壁も建築物の一部とみなされる場合があり、建築基準法に違反している場合は、是正を求められる可能性があります。

また、各地方自治体には、独自の条例（法律よりも地域の実情に合わせたルール）があり、擁壁に関する規定が定められている場合があります。事前に確認しておくことが重要です。

誤解されがちなポイント：注意すべきこと

擁壁の越境問題について、よくある誤解をいくつか整理しておきましょう。

「長年使っていれば、自分のものになる」という誤解：時効取得（一定期間、自分のものとして占有し続けることで所有権を得る制度）という制度がありますが、公共の土地の場合、時効取得が認められることは非常に稀です。
「問題が起きてから考えれば良い」という誤解：問題が起きてから対応すると、余計な費用や手間がかかる可能性があります。早めの対応が、結果的に費用を抑えることにつながります。
「市は何も言わないだろう」という誤解：市の担当者は、公共の財産を適切に管理する義務があります。黙認してくれる可能性もありますが、必ずしもそうとは限りません。

これらの誤解を避け、正しい知識に基づいて対応することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例：どのように進めるか

実際に擁壁の越境問題に対処する際の手順と、具体的なアドバイスを紹介します。

現状把握：まずは、土地家屋調査士に依頼して、正確な測量を行いましょう。測量図を作成し、越境の程度を明確にします。
市との協議：測量図を持参し、市の担当部署に相談します。越境の事実を伝え、今後の対応について協議します。この際、誠実な態度で、協力的な姿勢を示すことが重要です。
解決策の検討：市との協議の中で、具体的な解決策を検討します。使用承諾、買い取り、撤去など、様々な選択肢を比較検討し、自分にとって最適な方法を選びます。
合意形成と手続き：市との間で合意が得られたら、必要な手続きを行います。使用承諾書を作成したり、土地の売買契約を締結したりします。
専門家への相談：必要に応じて、弁護士や行政書士などの専門家に相談しましょう。法的なアドバイスや、手続きのサポートを受けることができます。

具体例：

ある個人が、自宅の擁壁が隣接する市道の側溝にわずかに越境していることが判明しました。市に相談したところ、側溝の管理に支障がないこと、また、擁壁の修繕が必要になった場合は、個人が責任を負うことを条件に、現状のまま使用することを許可されました。この場合、使用承諾書を作成し、問題は解決しました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

越境の程度が大きく、市との協議が難航している場合：弁護士に相談し、法的なアドバイスを受けることで、交渉を有利に進めることができます。
市との間で意見の対立があり、感情的な対立になっている場合：第三者である弁護士に間に入ってもらうことで、冷静な話し合いができるようになります。
法的な手続きが必要な場合：行政書士に依頼し、使用承諾の手続きや、土地の売買手続きなどを代行してもらうことができます。
将来的なリスクを考慮したい場合：不動産鑑定士に相談し、越境している部分の土地の価値を評価してもらうことで、適切な判断材料を得ることができます。

専門家は、それぞれの専門分野の知識と経験に基づき、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。一人で悩まず、専門家の力を借りることも検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

擁壁の越境問題は、放置すると様々なリスクを伴います。今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

まずは現状把握：正確な測量を行い、越境の程度を把握しましょう。
市との協議が重要：市の担当部署に相談し、今後の対応について協議しましょう。
解決策を検討：使用承諾、買い取り、撤去など、様々な選択肢を比較検討しましょう。
専門家への相談：必要に応じて、弁護士や行政書士などの専門家に相談しましょう。
早めの対応を：問題が大きくなる前に、早めに対応することが重要です。

資金的な問題があるとのことですが、まずは市に相談し、現状を説明し、誠意をもって対応することが大切です。もしかしたら、費用をかけずに解決できる可能性もあります。焦らず、冷静に、一つずつ問題を解決していきましょう。