故人名義の家と土地を売却するには？相続手続きと専門家選びを解説

相続した不動産の処分、基礎知識

故人が所有していた家や土地などの不動産（遺産）を処分するには、いくつかのステップを踏む必要があります。まず、故人の遺言書の有無を確認します。遺言書があれば、その内容に従って相続手続きを進めます。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決定します。

相続人とは、民法で定められた範囲の人々のことです。今回のケースでは、故人の妻（母親）と子供2人が相続人となります。もし、故人に兄弟がいたとしても、母親と子供がいる場合は、兄弟に相続権はありません。ただし、遺言書がない場合、相続人全員の合意がなければ、不動産を売却することはできません。

遺産分割協議がまとまったら、不動産の名義変更（相続登記）を行います。これは、法務局（登記所）で手続きを行い、故人から相続人へ所有者を変更するものです。この手続きを終えて初めて、相続人はその不動産を自由に処分できるようになります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、まず遺言書の有無を確認し、遺言書がない場合は、相続人全員（母親と子供2人）で遺産分割協議を行う必要があります。家と土地を売却する方向で合意が得られれば、売却に向けての手続きを進めることになります。

売却方法としては、

• 解体して更地にしてから売却する
• 建物を残したまま売却する

の2つの選択肢が考えられます。どちらを選択するかは、立地条件や建物の状態、購入希望者のニーズなどによって異なります。解体費用がかかることや、建物の状態によっては解体費用を売却価格から差し引かれる可能性も考慮する必要があります。

関係する法律や制度

相続に関する法律として、民法が深く関係します。民法では、相続人や相続分の割合、遺産分割の方法などが定められています。今回のケースでは、遺産分割協議が重要になってきます。

また、不動産の売却には、不動産登記法も関係します。不動産の名義変更（相続登記）は、この法律に基づいて行われます。

さらに、相続税が発生する可能性もあります。相続税は、相続した財産の総額が一定額（基礎控除額）を超える場合に課税されます。相続税が発生する場合は、税理士に相談して適切な申告を行う必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

相続に関する誤解として多いのは、「遺言書があれば全て解決する」というものです。遺言書は、故人の意思を示す重要な書類ですが、内容によっては、相続人全員の合意が必要になる場合があります。例えば、遺留分（相続人に最低限保障される取り分の権利）を侵害するような内容の遺言書の場合、相続人間でトラブルになる可能性があります。

また、「相続登記は必ず行わなければならない」という誤解もあります。相続登記は、不動産を売却したり、担保にしたりする際に必要になりますが、義務ではありません。しかし、相続登記をしていないと、将来的に相続人が増えたり、権利関係が複雑になったりする可能性があります。

さらに、「不動産売却は簡単」という誤解もあります。不動産の売却には、様々な手続きや専門知識が必要になります。特に、相続した不動産の場合は、相続手続きが加わるため、さらに複雑になります。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースでは、まず、相続人全員で話し合い、遺産分割協議を行うことが重要です。話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談して、遺産分割調停や審判を検討することもできます。

遺産分割協議がまとまったら、不動産会社に査定を依頼し、売却価格を決定します。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。売却価格が決まったら、不動産会社と媒介契約（売買契約）を結び、売却活動を開始します。

売却活動が開始されたら、購入希望者との交渉や契約手続きを行います。契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば、不動産会社や弁護士に相談しましょう。

具体的な例として、

• 母親が再婚して遠方に引っ越すため、家と土地を売却したい
• 子供たちは、相続した不動産を管理する意思がない
• 父親の兄弟とは、普段から交流がない

という状況を想定してみましょう。この場合、相続人全員が売却に合意し、早期の売却を目指すことが望ましいと考えられます。不動産会社と連携し、早期売却を可能にするための戦略を立てることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下のような場合に専門家への相談を検討しましょう。

• 相続人間で争いがある場合: 弁護士に相談し、遺産分割協議や調停、訴訟などの法的手段を検討する必要があります。
• 相続税が発生する場合: 税理士に相談し、適切な節税対策や申告を行う必要があります。
• 不動産の売却に関する手続きが複雑な場合: 不動産会社に相談し、売却活動をサポートしてもらうことができます。
• 相続手続きと不動産売却をまとめて依頼したい場合: 弁護士や司法書士、不動産会社が連携して、スムーズな手続きを進めることができます。

相談する専門家は、状況によって異なります。相続に関するトラブルがある場合は弁護士、相続税に関する問題がある場合は税理士、不動産の売却に関する相談は不動産会社が適しています。相続手続きと不動産売却をまとめて依頼したい場合は、弁護士や司法書士、不動産会社が連携している事務所を探すこともできます。

まとめ

故人名義の家と土地を処分するには、まず相続手続きを行う必要があります。遺言書の有無を確認し、遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決定します。その後、不動産の名義変更（相続登記）を行い、売却の手続きを進めます。

今回のケースでは、母親と子供2人が相続人となります。相続人全員で売却に合意し、不動産会社に相談して売却活動を進めるのが一般的な流れです。相続人間で争いがある場合や、相続税が発生する場合は、弁護士や税理士に相談することも検討しましょう。