敷地内の電柱がある中古物件、売却時に不利になる？ 専門家が解説

電柱がある土地や建物の売却：基礎知識

電柱が敷地内にある土地や建物の売却について考える前に、まずは基本的な知識を整理しましょう。

電柱の所有者：電柱は、多くの場合、電力会社が所有しています。電線も同様です。まれに、通信会社が所有している場合もあります。

土地の利用権：電力会社や通信会社は、電柱を設置するために、土地の所有者から土地の一部を使用する権利（地役権（ちえきけん）や使用承諾）を得ています。これは、電柱を維持・管理するために必要な権利です。

電柱の法的根拠：電柱の設置は、電気事業法などの法律に基づいて行われます。これらの法律は、電力供給の安定性や通信インフラの整備を目的としています。

売却への影響：電柱の存在は、土地の利用に制限を加える可能性があるため、売却価格や買い手の意欲に影響を与える可能性があります。しかし、必ずしも売却が不可能になるわけではありません。

今回のケースへの直接的な回答

電柱と支柱が敷地内にある中古物件を売却する際、売却価格が下がる可能性や、買い手が見つかりにくくなる可能性はあります。しかし、日当たりや住環境が良いという点は、プラスの要素として評価される可能性があります。

重要なのは、電柱の位置、大きさ、周辺環境との関係、そして電柱に関する権利関係（地役権など）を正確に把握することです。これらの要素によって、売却への影響は大きく変わってきます。

例えば、電柱が敷地の隅にあり、日常生活にほとんど影響がない場合は、売却への影響は小さいかもしれません。一方、電柱が庭の真ん中にあり、景観を損ねている場合は、売却価格に大きな影響を与える可能性があります。

関係する法律や制度

電柱に関する売買で関係してくる主な法律や制度を説明します。

• 電気事業法：電力会社が電柱を設置し、維持・管理するための根拠となる法律です。
• 民法：土地の所有権や地役権など、土地に関する権利を定めています。売買契約や、電柱に関するトラブルが発生した場合の解決策も、民法に基づいて検討されます。
• 地役権：土地の一部を特定の目的のために利用する権利です。電柱が設置されている場合、電力会社は地役権を持っていることが一般的です。売却時には、この地役権がどうなるのかも確認する必要があります。
• 不動産登記法：土地の権利関係を明確にするための法律です。地役権などの権利は、不動産登記簿に記録されます。売買前に、登記簿を確認することが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

電柱に関する売却について、よくある誤解を整理します。

誤解1：電柱がある物件は絶対に売れない

これは誤りです。電柱がある物件でも、売却できる可能性は十分にあります。ただし、売却価格が下がる可能性や、買い手が見つかりにくくなる可能性はあります。

誤解2：電柱はすぐに撤去できる

これも誤りです。電柱の撤去には、電力会社や通信会社の許可が必要であり、多額の費用がかかる場合があります。また、代替となる電柱の設置場所を見つける必要もあります。

誤解3：電柱があることで、固定資産税が高くなる

電柱の存在自体が、固定資産税に直接的に影響を与えることは少ないです。しかし、土地の利用が制限されることで、評価額が下がり、結果的に固定資産税が安くなる可能性はあります。

誤解4：売主が電柱の撤去費用を負担しなければならない

これはケースバイケースです。売買契約の内容や、買い手との交渉によって異なります。必ずしも売主が負担するとは限りません。

実務的なアドバイスと具体例

電柱がある土地や建物を売却する際の、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

1. 事前の情報収集

まずは、電柱に関する情報を収集しましょう。具体的には、以下の点を確認します。

• 電柱の所有者（電力会社または通信会社）
• 地役権の有無と内容（登記簿で確認）
• 電柱の設置場所、大きさ、種類
• 電柱が日常生活に与える影響（景観、電磁波など）

2. 専門家への相談

不動産会社や、必要であれば弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家は、売却価格の見積もり、売買契約書の作成、買い手との交渉など、様々な面でサポートしてくれます。

3. 告知義務

売却する際は、電柱の存在を買い手に告知する義務があります。告知を怠ると、後々トラブルになる可能性があります。売買契約書に、電柱に関する事項を明記しましょう。

4. 売却価格の設定

電柱の存在を考慮して、売却価格を設定しましょう。不動産会社と相談し、近隣の類似物件の価格などを参考にしながら、適正な価格を決定します。

5. 買い手との交渉

買い手から、電柱に関する質問や要望があった場合は、誠実に対応しましょう。必要に応じて、電力会社や通信会社と連携し、情報提供や交渉を行うこともあります。

具体例：

ある土地に電柱があり、売却を検討しているAさんのケース。

Aさんはまず、不動産会社に相談し、電柱があることによる売却価格への影響について見積もりを依頼しました。その結果、電柱がない場合に比べて、約10%程度価格が下がる可能性があることが判明しました。次に、Aさんは、売買契約書に電柱に関する情報を明記し、買い手に告知しました。買い手との交渉の結果、価格の一部を値下げすることで合意し、無事に売却することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を強くお勧めします。

• 売却価格に大きな影響が出そうな場合：電柱の位置や大きさ、周辺環境との関係によって、売却価格が大きく左右される場合は、専門家による詳細な査定が必要です。
• 地役権に関する問題がある場合：地役権の内容が複雑であったり、権利関係に問題がある場合は、専門家（弁護士など）に相談して、法的アドバイスを受ける必要があります。
• 買い手との交渉が難航している場合：買い手との間で、電柱に関する意見の相違や、トラブルが発生している場合は、専門家が間に入り、円滑な交渉をサポートします。
• 電柱の撤去を検討している場合：電柱の撤去には、専門的な知識や手続きが必要となるため、電力会社との交渉を含め、専門家のサポートが不可欠です。

相談先としては、不動産会社、不動産鑑定士、弁護士などが挙げられます。それぞれの専門家が、異なる視点からアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

電柱がある土地や建物の売却は、必ずしも不利になるわけではありません。しかし、売却価格や買い手の意欲に影響を与える可能性はあります。

今回の重要ポイントをまとめます。

• 情報収集が重要：電柱の所有者、地役権の有無、設置場所などを事前に確認しましょう。
• 専門家への相談を検討：売却価格への影響や、買い手との交渉に不安がある場合は、不動産会社や専門家へ相談しましょう。
• 告知義務を果たす：電柱の存在を、必ず買い手に告知しましょう。
• 売買契約を慎重に：売買契約書に、電柱に関する事項を明記し、トラブルを回避しましょう。

電柱がある物件の売却は、様々な要素が複雑に絡み合っています。焦らず、冷静に状況を把握し、適切な対策を講じることが重要です。