敷地権付き区分建物と根抵当権：共同根抵当権になるのか？徹底解説

【背景】
マンションを購入する際に、敷地権付き区分建物（敷地権は所有権）を購入することになりました。住宅ローンを利用するために、建物と敷地権を目的として根抵当権を設定しようと思っています。

【悩み】
この場合、建物と敷地権をまとめて根抵当権を設定すると、共同根抵当権（複数の物を目的とする根抵当権）になるのかどうかが分からず、不安です。もし共同根抵当権にならないと、何か問題が発生する可能性があるのでしょうか？

建物と敷地権を目的とする根抵当権は、原則として共同根抵当権となります。

根抵当権と共同根抵当権の基本

根抵当権とは、債権の担保として、不動産（建物や土地）を差し押さえる権利です（担保権の一種）。債務者が債務を履行しなかった場合、債権者は差し押さえた不動産を売却して債権を回収することができます。

共同根抵当権とは、複数の不動産を一つの根抵当権で担保に供するものです。例えば、土地と建物、あるいは複数の土地をまとめて担保にする場合が該当します。複数の不動産を一つの権利で担保することで、債権者にとって回収が容易になります。

今回のケースにおける根抵当権の性質

質問者様のケースでは、敷地権付き区分建物（敷地権は所有権）の建物と敷地権を目的として根抵当権を設定する場合です。この場合、建物と敷地権は別々の不動産とみなされますが、原則として、これらをまとめて一つの根抵当権で担保に供することが可能であり、それは共同根抵当権となります。

誤解されやすいポイント：単独根抵当権との違い

単独根抵当権は、一つの不動産を目的とする根抵当権です。一方、共同根抵当権は、複数の不動産を目的とする根抵当権です。質問者様のケースでは、建物と敷地権という二つの不動産を担保に供するので、単独根抵当権ではなく、共同根抵当権が設定されることになります。誤解しやすいのは、「敷地権が所有権」という点から、建物と敷地が一体のものと捉えがちですが、法律上は別々の不動産として扱われます。

実務的なアドバイス：登記の確認

根抵当権の設定は、必ず不動産登記（登記所にて行う手続き）を行う必要があります。登記簿には、担保となっている不動産が明確に記載されます。登記申請の際に、建物と敷地権の両方が目的物として記載されることで、確実に共同根抵当権として設定されます。登記簿謄本（登記簿の内容を写した書類）を確認することで、根抵当権の設定内容を正確に把握できます。

専門家に相談すべき場合

複雑な不動産取引や、特殊な事情がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。例えば、敷地権の範囲に不明瞭な点があったり、複数の債権者が関与する複雑なケースでは、専門家のアドバイスが不可欠です。

まとめ：共同根抵当権のメリットと注意点

敷地権付き区分建物の建物と敷地権を目的とする根抵当権は、原則として共同根抵当権となります。これは、債権者にとって複数の不動産を担保に取れるため、債権回収の面で有利です。ただし、登記手続きを正確に行う必要があり、複雑なケースでは専門家の助言が必要となる場合があります。不動産取引は高額な取引であるため、不明な点があれば、専門家への相談を検討しましょう。