敷地権付区分建物と根抵当権：極度額増額と追加設定登記の手順と注意点

【背景】
* ある土地に根抵当権（極度額1000万円）が設定されています。
* その土地上に、オーナールームと賃貸部分の2つからなる区分建物が建築され、土地に所有権敷地権（※土地の所有権を有する者が、その土地の上に建物を建てる権利を有することを示す登記）が登記されました。
* 土地と建物の所有者は全てAです。

【悩み】
根抵当権の極度額を3000万円に増額し、区分建物2棟に共同根抵当権を追加設定したいと考えています。その際の手続きや、土地と建物の根抵当権への登記のされ方について、どのようにすれば良いのか、また、土地の根抵当権にも極度額増額の旨が登記されるのかどうかが分からず、不安です。

土地と建物に根抵当権の極度額増額が登記されます。

テーマの基礎知識：根抵当権と敷地権について

まず、根抵当権（※債務者が債権者に対して、担保として提供した不動産を、債務不履行の場合に債権者が競売にかけることができる権利）と敷地権について理解しましょう。根抵当権は、土地や建物といった不動産を担保として設定されます。今回のケースでは、土地に設定された根抵当権の極度額を増額し、新たに建物にも根抵当権を設定しようとしています。

敷地権は、建物の所有者が、その建物を建てるために必要な土地の使用権を有することを示す権利です。所有権と混同されがちですが、敷地権は土地の所有権とは別個の権利です。今回のケースでは、Aさんが土地の所有権と建物の所有権を共に持ち、その土地上に建物を建てているため、敷地権が登記されています。

今回のケースへの直接的な回答：土地と建物の根抵当権への登記

質問者様の考えられている手続きは概ね正しいです。土地と建物に設定された根抵当権は、別々の権利として扱われます。そのため、土地の根抵当権の極度額増額と、建物への根抵当権追加設定は、別々の登記手続きとして行われます。

極度額増額登記は、既存の根抵当権の担保範囲（土地と建物）を維持したまま、その担保額を増やす手続きです。建物への追加設定は、新たな根抵当権を建物に設定する手続きです。

結果として、土地と建物、両方に極度額増額の旨が登記されます。土地の根抵当権は、建物への追加設定によって職権抹消されることはありません。

関係する法律や制度：不動産登記法

この手続きは、不動産登記法（※不動産に関する権利関係を登記簿に記録し、その権利の明確化と保護を図るための法律）に基づいて行われます。特に、根抵当権の設定・変更・抹消に関する規定が関係します。

誤解されがちなポイント：土地と建物の根抵当権の一体性

土地と建物に設定された根抵当権は、別々の権利であるため、一方の登記が他方に影響を与えることはありません。ただし、担保不動産が一体的に扱われるケースもあります。例えば、土地と建物を一体として売却する場合などです。

実務的なアドバイスや具体例：登記手続きの流れ

1. **極度額増額登記申請**: まず、土地と建物に設定されている既存の根抵当権の極度額を増額する登記申請を行います。
2. **建物への根抵当権追加設定登記申請**: 次に、建物に新たな根抵当権を追加設定する登記申請を行います。
3. **登記完了**: 申請が受理され、登記が完了すると、土地と建物の両方に極度額増額の旨が登記されます。

これらの手続きは、司法書士（※不動産登記手続きの専門家）に依頼するのが一般的です。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースや不安な場合

不動産登記は専門的な知識が必要なため、複雑なケースや不安な場合は、司法書士に相談することをお勧めします。特に、複数の権利が絡む場合や、登記手続きに不慣れな場合は、専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避できます。

まとめ：土地と建物の根抵当権の登記

敷地権付区分建物に設定された根抵当権の極度額増額と、区分建物への根抵当権追加設定登記は、別々の手続きとして行われます。結果として、土地と建物、両方に極度額増額の旨が登記されます。複雑な手続きですので、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。不明な点があれば、再度専門家にご相談ください。