敷地権付建物の移転登記における登記義務者と登記識別情報に関する疑問

質問の概要

【背景】

敷地権の種類が所有権である区分建物（マンションなど）に関する登記について質問です。
土地と建物の所有者および建物表題部の名義人はAさんです。
Bさんが、区分建物を不登法（不動産登記法）74条2項の規定に基づいて保存登記（初めての登記）を行いました。
その後、BさんからCさんにその区分建物を移転する場合の登記について疑問があります。

【悩み】

BさんからCさんへの移転登記の際、登記義務者（登記手続きに協力する側）はBさんだけで良いのか知りたいです。
添付すべき登記識別情報（登記を申請する際に必要となるパスワードのようなもの）は、Bさんが保存登記の際に通知されたものだけで良いのか知りたいです。
土地だけを考えると、AさんとBさんの共有状態になるような気がして、Aさんの登記識別情報も必要になるのではないかと迷っています。

これらの疑問について、詳しく教えていただきたいです。

BからCへの移転登記ではBが登記義務者となり、添付する登記識別情報はBの保存登記時のもののみです。

回答と解説

テーマの基礎知識：敷地権と区分建物登記

まず、今回のテーマである「敷地権」と「区分建物」について、基本的な知識を整理しましょう。

敷地権とは、区分建物（マンションなど）の所有者が、その建物が建っている土地（敷地）についても権利を持っている状態を指します。区分建物と土地の権利が一体化しており、建物を売却する際には、土地の権利も同時に移転することになります。

区分建物とは、建物の一部分を独立して所有できる建物のことです。マンションの各住戸などがこれに該当します。区分建物は、建物全体の一部でありながら、独立した不動産として登記されます。今回のケースでは、敷地権の種類が「所有権」であるため、土地の権利も区分建物所有者のものとして登記されます。

不動産の登記は、その権利関係を公示（誰でも見れるようにすること）するための重要な手続きです。登記簿に所有者や権利の内容が記録され、取引の安全を守る役割を果たします。

今回のケースへの直接的な回答：BからCへの移転登記

今回のケースでは、Bさんが区分建物を所有し、それをCさんに売却（または贈与など）する場面を想定しています。この場合、BさんからCさんへの所有権移転登記を行うことになります。

この登記における登記義務者は、権利を失う側であるBさんです。一方、権利を取得する側であるCさんは登記権利者となります。登記手続きは、原則として、この両者が協力して行います。

添付すべき登記識別情報は、Bさんが保存登記の際に通知されたものだけです。なぜなら、Bさんが取得した権利（区分建物の所有権）をCさんに移転するからです。Aさんは、この取引には直接関係していません。

土地の登記識別情報について、Aさんのものを添付する必要はありません。敷地権付きの区分建物の場合、土地と建物は一体として扱われるため、土地の所有権に関する個別の登記識別情報は原則として必要ありません。

関係する法律や制度：不動産登記法と74条2項

今回のケースで関係する法律は、主に「不動産登記法」です。不動産登記法は、不動産の権利関係を公示するための手続きやルールを定めています。

不登法74条2項は、区分建物について、その建物の保存登記を申請する際に、建物表題部の登記（建物の種類や構造、床面積などを記録する登記）と同時に所有権保存の登記ができることを定めています。Bさんが行った保存登記は、この規定に基づいています。

誤解されがちなポイントの整理：共有状態と敷地権

今回のケースで、Aさんの登記識別情報が必要ではないのかという疑問が生じるのは、土地の権利がAさんとBさんの共有状態になるのではないかという誤解があるためかもしれません。

しかし、敷地権付きの区分建物の場合、土地の権利は建物と一体化しています。Bさんが区分建物を所有しているということは、土地の権利もBさんが持っていることになります。Aさんは、土地の所有者として登記されているかもしれませんが、それは区分建物の所有権とは別のものです。BさんがCさんに区分建物を売却した場合、土地の権利もCさんに移転します。

もし、土地がAさんとBさんの共有状態であった場合、BさんがCさんに区分建物を売却する際には、Aさんの同意が必要になったり、Aさんの登記識別情報が必要になる可能性があります。しかし、今回のケースでは、敷地権の種類が所有権であり、土地と建物が一体化しているため、そのような心配はありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：登記手続きの流れ

BさんからCさんへの所有権移転登記の手続きは、以下のようになります。

必要書類の準備：売買契約書（または贈与契約書など）、Bさんの登記識別情報、Bさんの印鑑証明書、Cさんの住民票、固定資産評価証明書などが必要です。
登記申請書の作成：法務局のウェブサイトからダウンロードできる書式や、専門家が作成したものを参考に、登記申請書を作成します。
法務局への申請：必要書類を揃えて、管轄の法務局に登記申請を行います。オンライン申請も可能です。
審査と登記完了：法務局が申請内容を審査し、問題がなければ登記が完了します。登記完了後、登記識別情報がCさんに通知されます。

具体的な手続きについては、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個別の状況に合わせて、必要な書類の準備や手続きをサポートしてくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、不動産登記に関する知識がない場合や、複雑な状況である場合は、専門家である司法書士に相談することをお勧めします。

司法書士に相談するメリットは以下の通りです。

正確なアドバイス：不動産登記に関する専門知識に基づいた正確なアドバイスを受けることができます。
書類作成の代行：複雑な登記申請書の作成や、必要書類の収集を代行してくれます。
スムーズな手続き：専門的な知識と経験により、スムーズに登記手続きを進めることができます。
トラブルの回避：登記に関するトラブルを未然に防ぐことができます。

特に、以下のような場合は、必ず司法書士に相談してください。

登記に関する知識がない場合
売買契約の内容が複雑な場合
権利関係が複雑な場合
相続が発生している場合

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

BさんからCさんへの区分建物の所有権移転登記では、Bさんが登記義務者となります。
添付する登記識別情報は、Bさんの保存登記の際に通知されたものだけです。
Aさんの登記識別情報は必要ありません。
敷地権付きの区分建物の場合、土地と建物は一体として扱われます。
不動産登記の手続きは、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

今回の解説が、不動産登記に関する理解を深める一助となれば幸いです。