敷金返還を求める少額訴訟！訴状の書き方を徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識（敷金と原状回復）

賃貸契約（ちんたいけいやく）における敷金（しききん）と原状回復（げんじょうかいふく）について、まずは基本的な知識を確認しましょう。

敷金とは

敷金とは、賃貸借契約を結ぶ際に、借主（かりぬし）から貸主（かしぬし）に預けられるお金のことです。これは、家賃の滞納（たいのう）や、退去時の部屋の修繕費用（しゅうぜんひよう）などに充当（じゅうとう）されることを目的としています。つまり、万が一の事態に備えるためのお金というわけです。

原状回復とは

原状回復とは、賃貸借契約が終了した際に、借主が借りた部屋を元の状態に戻すことを指します。ただし、これは「借りた時と同じ状態」にするという意味ではありません。 経年劣化（けいねつれっか）（時間の経過による自然な劣化）や通常の使用による損耗（そんもう）（生活していく上で避けられない程度の傷や汚れ）については、借主が修繕費用を負担する必要はありません。

国土交通省のガイドライン

国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを公表しています。これは、原状回復の費用負担について、ある程度の目安を示したものです。このガイドラインは法的拘束力（ほうてきこうそくりょく）はありませんが、裁判などで判断する際の重要な参考資料となります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、退去時にハウスクリーニング代4万円を請求されているものの、質問者様は入居時と同程度に清掃を行ったと主張しています。このような場合、以下の点を考慮して訴状を作成することが重要です。

1. 請求の根拠（こんきょ）の明確化

不動産業者がハウスクリーニング代を請求する根拠を明確にしましょう。契約書に清掃費用に関する具体的な記載がない場合、その請求が正当であるのかを慎重に検討する必要があります。

2. 清掃の状況の説明

質問者様が退去前にどの程度清掃を行ったのかを具体的に説明しましょう。写真や動画があれば、証拠として提出できます。

3. ガイドラインの活用

国土交通省のガイドラインを参照し、ハウスクリーニング代が妥当な範囲内であるかを検討しましょう。ガイドラインでは、借主が負担すべき修繕費用と、貸主が負担すべき修繕費用の区別が示されています。

4. 請求額の確定

敷金からハウスクリーニング代を差し引いた金額を請求します。もし、ハウスクリーニング代が不当であると判断される場合は、全額返還を求めることも可能です。

5. 訴状の作成

訴状には、以下の項目を記載します。

• 当事者の情報（氏名、住所など）
• 請求の趣旨（返還を求める金額など）
• 請求の原因（紛争の要点）
• 証拠書類（契約書、写真など）

関係する法律や制度

今回のケースで特に関係する法律や制度は、以下の通りです。

1. 借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

賃貸借契約に関する基本的なルールを定めている法律です。原状回復義務や敷金の返還についても、この法律に基づき判断されます。

2. 民法（みんぽう）

契約に関する一般的なルールを定めている法律です。契約書の解釈や、損害賠償（そんがいばいしょう）についても、民法の規定が適用されます。

3. 少額訴訟（しょうがくそしょう）

60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる簡易的な訴訟手続きです。原則として1回の審理で判決が言い渡されるため、迅速な解決が期待できます。

誤解されがちなポイントの整理

賃貸借契約に関する誤解されがちなポイントを整理します。

1. 契約書の内容が全てではない

契約書には、原状回復義務や清掃費用に関する規定が記載されていますが、それが全てではありません。法律やガイドライン、さらには、個別の事情も考慮して判断されます。

2. 敷金は必ず返還されるわけではない

敷金は、退去時に必ず全額返還されるわけではありません。借主の故意（こい）または過失（かしつ）によって生じた損耗については、修繕費用が敷金から差し引かれることがあります。

3. ハウスクリーニング代は必ずしも借主負担ではない

ハウスクリーニング代は、部屋の使用状況や契約内容によって、借主が負担する必要がない場合もあります。経年劣化や通常の使用による汚れについては、貸主が負担するのが原則です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

訴訟を有利に進めるための実務的なアドバイスと、具体的な例を紹介します。

1. 証拠の収集

退去前の部屋の写真を撮っておきましょう。清掃を行った証拠として、清掃に使用した洗剤や道具の写真も有効です。また、不動産業者とのやり取りを記録（メール、録音など）しておくと、後々の証拠になります。

2. 契約書の確認

契約書をよく読み込み、原状回復や清掃費用に関する条項を確認しましょう。不明な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。

3. 内容証明郵便の活用

不動産業者に対して、敷金返還を求める内容証明郵便を送付することも有効です。これにより、相手にプレッシャーを与えるとともに、証拠としての効力も持ちます。

4. 少額訴訟の準備

少額訴訟の訴状は、ご自身でも作成できますが、弁護士や司法書士に相談することも可能です。訴状には、請求の根拠や証拠を具体的に記載する必要があります。

5. 具体例

例えば、壁に画鋲（がびょう）の穴を開けた場合、これは借主の過失による損耗とみなされ、修繕費用を負担する必要があります。一方、日焼けによるクロスの変色（へんしょく）は、経年劣化とみなされ、借主が修繕費用を負担する必要はありません。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士や司法書士）に相談することをお勧めします。

• 契約内容が複雑で理解が難しい場合
• 請求額が高額な場合
• 相手との交渉がうまくいかない場合
• 訴訟手続きに不安がある場合

専門家は、法律の専門知識に基づいて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。また、訴訟手続きを代行してもらうことも可能です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

• 敷金返還を求める際は、契約内容、清掃状況、ガイドラインなどを総合的に考慮する。
• ハウスクリーニング代の請求が不当な場合は、根拠を明確にし、反論する。
• 証拠の収集（写真、記録など）は、訴訟を有利に進めるために重要。
• 少額訴訟は、ご自身でも行えるが、専門家への相談も検討する。
• 契約に関する疑問や不安は、放置せずに専門家に相談する。

今回の情報が、敷金返還を求める上での一助となれば幸いです。頑張ってください。