新築の設計GL（地盤面）確認で質問です。BM+140は問題ない？素人にも分かりやすく解説！

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

新築住宅の設計において、聞き慣れない言葉が出てくることがありますよね。その中でも、今回質問にある「設計GL」と「BM」について、まずは基本的な知識を整理しましょう。

設計GL（Ground Level、地盤面）とは、建物の完成後の地面の高さのことです。これは、建物の基礎工事が終わった後に、実際に人が歩いたり、車が通ったりする地面のレベルを指します。設計GLは、建物の安全性や快適性に大きく影響するため、非常に重要な要素です。

設計GLを決める際には、その土地の周辺環境、例えば道路の高さや隣接する土地の状況、さらには雨水の流れなどを考慮する必要があります。
これにより、建物への浸水を防ぎ、快適な住環境を確保することができます。

一方、BM（Bench Mark、基準点）とは、高さの基準となる点のことです。通常、公共の場所に設置されており、その地点の高さを絶対的な基準として、他の場所の高さを示します。
今回のケースでは、道路の歩道にある制水弁の蓋の中心がBMとして使用されています。

BMは、設計GLや建物の各部分の高さを決定するための重要な基準となります。
設計士は、このBMを基準にして、建物の高さや基礎の高さを計算し、図面を作成します。

今回のケースへの直接的な回答

今回の質問者さんのケースでは、設計GLがBM+140と示されています。
これは、設計上の地盤面が、基準点（BM）から140mm高い位置にあることを意味します。

しかし、問題は、周囲の歩道がBM+160、土留めがBM+170であることです。
つまり、設計GLは、歩道よりも20mm低く、土留めよりも30mm低いということになります。

この場合、雨が降った際に、敷地内に水が流れ込みやすくなる可能性があります。
特に、田んぼを造成した土地であること、両側に土留めがあることから、水はけが悪いと、敷地内に水が溜まってしまう可能性も否定できません。

ただし、これだけで「必ず問題がある」とは言い切れません。
なぜなら、建物の周囲に適切な排水設備が設けられていたり、土地の傾斜が考慮されていたりすれば、水はけの問題は解決できるからです。

関係する法律や制度がある場合は明記

設計GLに関係する法律や制度としては、建築基準法が挙げられます。建築基準法では、建物の高さや地盤面に関する規定があり、安全性を確保するための基準が設けられています。

具体的には、建築基準法では、敷地の地盤面が周囲の土地よりも低い場合、雨水の排水や浸水対策を講じる必要があると定められています。
また、地方自治体によっては、独自の条例で、地盤面の高さや排水設備に関する基準を定めている場合があります。

今回のケースでは、設計GLが周囲よりも低い可能性があるため、建築基準法や関連する条例に適合しているかを確認する必要があります。
設計士は、これらの法律や条例を遵守した上で、設計を行わなければなりません。

誤解されがちなポイントの整理

設計GLについて、よくある誤解を整理しておきましょう。

まず、「設計GLが低い＝必ず浸水する」というわけではありません。
排水設備が適切に設計されていれば、水はけの問題は解決できます。
また、土地の傾斜を考慮することで、雨水をスムーズに排水することも可能です。

次に、「設計GLが高いほど良い」というわけでもありません。
高すぎると、隣接する土地との関係で、高さ制限に抵触したり、外観デザインが損なわれたりする可能性があります。

さらに、「BMが絶対的な基準」というわけでもありません。
BMはあくまで高さの基準であり、最終的な設計GLは、周辺環境や建物の用途に合わせて決定されます。

大切なのは、設計GLが、建物の安全性や快適性を確保するために、適切に設定されているかどうかです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースで、具体的にどのような対策が考えられるか、いくつか例を挙げてみましょう。

まず、建物の周囲に、雨水を排水するための排水溝や側溝を設けることが考えられます。
これにより、雨水をスムーズに敷地外に排水し、浸水を防ぐことができます。

次に、土地の傾斜を調整することも有効です。
敷地全体を緩やかに傾斜させることで、雨水を低い方向に流し、水たまりを防止することができます。

また、建物の基礎の高さを高くすることも、浸水対策として有効です。
基礎が高ければ、万が一、雨水が敷地内に流れ込んでも、建物への浸水を防ぐことができます。

さらに、土留めの形状や材質を見直すことも重要です。
土留めが老朽化していたり、水を通しやすい材質でできていたりすると、雨水が敷地内に浸入しやすくなります。
土留めの補修や改修も検討しましょう。

これらの対策は、設計士とよく相談し、土地の状況や建物の用途に合わせて、最適な方法を選択することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の場合は専門家への相談を検討することをおすすめします。

1. 設計GLについて、設計士からの説明が不十分な場合
設計士が、設計GLの決定理由や、浸水対策について、明確に説明してくれない場合は、セカンドオピニオンとして、別の専門家に相談してみましょう。
専門家は、客観的な視点から、設計の妥当性を評価し、適切なアドバイスをしてくれます。

2. 浸水リスクについて、不安が解消されない場合
設計GLが低いことによる浸水リスクについて、どうしても不安が解消されない場合は、専門家による詳細な調査を依頼しましょう。
専門家は、土地の地盤調査や、周辺環境の調査を行い、浸水リスクの可能性を評価してくれます。
その結果に基づいて、適切な対策を講じることができます。

3. 建築基準法や関連する条例に適合しているか確認したい場合
設計GLが、建築基準法や関連する条例に適合しているか確認したい場合は、建築士事務所に相談しましょう。
建築士は、法的な観点から、設計の適法性をチェックし、必要な場合は、是正措置を提案してくれます。

専門家への相談は、費用がかかる場合がありますが、安心して新築生活を始めるためには、非常に有効な手段です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 設計GLは、建物の完成後の地面の高さであり、建物の安全性や快適性に大きく影響します。
• 設計GLが周囲よりも低い場合、浸水リスクの可能性はありますが、排水設備や土地の形状によっては問題ない場合もあります。
• 建築基準法や関連する条例では、地盤面に関する規定があり、安全性を確保するための基準が設けられています。
• 設計GLが低いからといって、必ずしも浸水するわけではありません。適切な排水設備や土地の傾斜を考慮することが重要です。
• 設計士からの説明が不十分な場合や、浸水リスクについて不安が解消されない場合は、専門家への相談を検討しましょう。

新築住宅の設計は、専門的な知識が必要となる場合があります。
分からないことや不安なことがあれば、遠慮なく設計士や専門家に相談し、納得のいく家づくりを目指しましょう。