新築マンション購入前に知っておくべき！敷地権と敷地の面積のからくりを徹底解説

1. マンション敷地と敷地権の基礎知識

マンションは、個々の住戸（専有部分）と、共用廊下や駐車場などの共有部分から構成されています。 私たちがマンションを購入する際、取得するのは専有部分の所有権と、共有部分の共有持分です。この共有持分が「敷地権」に関係してきます。

簡単に言うと、敷地の面積はマンション全体の土地の広さですが、敷地権はあなたがその土地をどの程度所有しているかを示す権利の割合です。 例えば、敷地面積が1000㎡のマンションで、あなたの専有面積が50㎡の場合、敷地権は全体の何％かを表します。 この割合は、あなたのマンションの専有面積と、他の住戸の専有面積の比率によって決まります。

登記簿に記載されているのは、あなたのマンションが所有する「敷地権の面積」であり、マンション全体の敷地の面積とは異なります。 重要事項説明で示される全体の敷地面積は、マンション全体が占める土地の面積です。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、重要事項説明で示された全体の敷地面積と、登記簿謄本に記載された敷地権の面積に差があるとのことですが、これは通常のことです。 登記簿に記載されているのは、あなたのマンションが所有する共有持分の面積であり、マンション全体の敷地の面積とは違います。 重要事項説明では、マンション全体の敷地の面積を示しているため、両者に差が生じるのは当然です。

3. 関係する法律や制度

マンションの敷地権に関する法律は、主に「区分所有法」です。(区分所有法：集合住宅における所有権の共有に関する法律)。この法律では、共有部分の管理や使用に関するルールが定められています。 敷地権の割合は、専有部分の面積比率に基づいて決定されます。

4. 誤解されがちなポイントの整理

多くの購入者は、重要事項説明の敷地面積が、自分が所有する土地の面積だと誤解しがちです。 しかし、これはマンション全体の土地面積であり、個々の住戸が所有する敷地は、共有持分として登記簿に記載された面積となります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、1000㎡の敷地に10戸のマンションがある場合、各戸の専有面積が50㎡だとすると、各戸の敷地権は50㎡/1000㎡ × 100 = 5%となります。 登記簿にはこの5%に相当する面積が記載されているはずです。 この割合は、管理費や修繕積立金の負担割合にも影響します。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

もし、登記簿謄本に記載された敷地権の面積に、明らかに不自然な点や疑問点がある場合は、不動産専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することをお勧めします。 専門家は、登記簿の内容を正確に解釈し、問題点があれば適切なアドバイスをしてくれます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* マンションの敷地面積と敷地権の面積は異なります。
* 重要事項説明ではマンション全体の敷地面積が記載され、登記簿にはあなたのマンションが所有する敷地権の面積が記載されます。
* 両者に差があるのは当然であり、必ずしも問題ではありません。
* 不安な場合は、不動産専門家に相談しましょう。