新築マンション購入：婚約者名義から共有名義への変更と借り換え手続きに関する疑問を徹底解説！

1. 不動産の名義変更と贈与税の基礎知識

不動産の名義変更とは、所有権を移転登記（※不動産の所有権を公的に証明する手続き）することです。 今回のケースでは、婚約者名義から、あなたと婚約者の共有名義への変更を検討されています。 贈与税は、無償で財産（※お金や不動産など）を贈与した場合に課税される税金です。 頭金600万円は、あなたから婚約者への贈与とみなされ、贈与税の対象となります。贈与税の税率は、贈与額や贈与者の状況によって異なりますが、一般的には累進課税（※贈与額が多いほど税率が高くなる）が適用されます。

2. 今回のケースへの直接的な回答

入籍後、名義変更と同時に借り換えを行うことは可能です。しかし、手続きは複雑で、金融機関との交渉、司法書士や税理士などの専門家への依頼が必要となるでしょう。 名義変更は、所有権移転登記手続き（※不動産登記簿に所有者情報を変更する手続き）を行い、借り換えは、新しい金融機関との融資契約を締結する必要があります。

3. 関係する法律や制度

* **不動産登記法**: 不動産の名義変更に関する手続きを規定しています。
* **贈与税法**: 贈与税の課税対象、税率などを規定しています。
* **民法**: 共有に関する規定があります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「真正なる登記名義人の変更」という表現は、正確には「所有権移転登記」です。 単なる名義変更ではなく、所有権そのものを移転させる手続きであることを理解する必要があります。また、贈与税の計算は、贈与された時点の価額で行われます。 マンションの価格が上昇した場合、贈与税額も増える可能性があります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **税理士への相談**: 贈与税の計算、節税対策について専門家のアドバイスを受けることが重要です。
* **司法書士への相談**: 名義変更に必要な手続き、書類作成について相談しましょう。
* **金融機関との交渉**: 借り換え条件、手続きについて、事前に金融機関と十分に相談し、合意を得ることが重要です。
* **具体例**: 例えば、婚約者名義で購入し、入籍後に共有名義に変更する場合、贈与税の申告が必要になります。 贈与税の申告は、贈与があった年の翌年3月15日までに税務署へ提出する必要があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

名義変更と借り換えは、法律や手続きに精通した専門家の知識と経験が必要な複雑な手続きです。 少しでも不安や疑問がある場合は、税理士、司法書士、不動産会社などの専門家に相談することを強くお勧めします。 間違った手続きを行うと、多額の費用や時間、トラブルにつながる可能性があります。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 婚約者名義から共有名義への変更は可能ですが、入籍後に行う必要があります。
* 名義変更と同時に借り換えを行う場合は、金融機関との交渉、専門家への相談が必要です。
* 贈与税の発生を避けるため、税理士への相談が不可欠です。
* 手続きは複雑なため、専門家のサポートを受けることを強く推奨します。