新築一戸建て購入予定地、地目が「田」だけど「宅地」に変更って10年もかかるの？転売は？

回答と解説

テーマの基礎知識：地目と宅地について

土地には、その土地がどのような用途に使われているかを示す「地目」（ちもく）というものが登記されています。これは、不動産登記法という法律に基づいて定められています。地目には様々な種類があり、代表的なものとして「宅地」、「田」、「畑」、「山林」などがあります。

今回の質問にある「宅地」とは、簡単に言うと「家を建てて住むことができる土地」のことです。一方、「田」は農地として利用されている土地を指します。

地目は、固定資産税の評価や土地の利用方法に影響を与える重要な情報です。例えば、固定資産税は地目によって税額が変わることがあります。

地目変更とは、この土地の用途が変わった場合に、登記されている地目を変更する手続きのことです。今回のケースでは、農地である「田」を住宅を建てるための「宅地」に変更する、ということになります。

今回のケースへの直接的な回答：10年かかる可能性と転売について

不動産屋さんの説明にあるように、地目変更に10年程度かかる可能性は、区画整理の状況によっては十分にあり得ます。区画整理は、街全体の土地の形を整えたり、道路や公園などの公共施設を整備したりする大規模な事業であり、完了までに長い時間がかかることがあります。

転売については、地目が「田」のままでも売却することは可能です。ただし、購入希望者にとっては、将来的に「宅地」に変更できるかどうかが重要なポイントになります。

転売価格は、地目や区画整理の進捗状況、周辺の土地の相場などによって変動します。

関係する法律や制度：区画整理事業と農地転用

今回のケースでは、区画整理事業が大きく関係しています。区画整理事業は、「都市計画法」に基づいて行われ、土地の所有者や権利者の合意形成が重要になります。

また、農地である「田」を「宅地」にするには、「農地法」に基づく手続き（農地転用）が必要になります。農地転用には、農業委員会や都道府県知事の許可が必要で、転用できる土地には様々な条件があります。

区画整理事業と農地転用の手続きが並行して進められる場合、それぞれの進捗状況によって、地目変更までの期間が長くなることがあります。

誤解されがちなポイントの整理：費用と確実性

地目変更自体に費用がかからないというのは、不動産屋さんの説明の通りです。ただし、区画整理に伴う費用や、農地転用の手続きに必要な費用（専門家への報酬など）が発生する可能性はあります。

地目変更が確実に行われるかどうかは、区画整理事業の進捗状況や、農地転用の許可が得られるかどうかに左右されます。区画整理が順調に進み、農地転用の許可が下りれば、最終的に「宅地」に変更される可能性は高くなります。

しかし、区画整理事業が中止になったり、農地転用の許可が下りなかったりする可能性もゼロではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：情報収集と専門家への相談

まず、区画整理事業の進捗状況について、役所（都市計画課など）に問い合わせて情報を収集することをお勧めします。区画整理の計画図や、今後のスケジュールなどを確認することができます。

不動産屋さんにも、区画整理事業の詳細や、地目変更の見通しについて詳しく説明してもらいましょう。

必要に応じて、土地家屋調査士や行政書士などの専門家に相談することも有効です。専門家は、地目変更の手続きや、農地転用の許可申請などについて、的確なアドバイスをしてくれます。

具体例として、区画整理中の土地を購入したものの、区画整理が遅延し、地目変更もなかなか進まなかったというケースがあります。この場合、購入者は、固定資産税の負担や、住宅ローンの借り入れなどに影響を受ける可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：不安を解消するために

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 区画整理事業の内容がよく理解できない場合
• 地目変更の見通しについて、不動産屋さんの説明だけでは不安が残る場合
• 農地転用の手続きについて、詳しく知りたい場合
• 将来的な転売について、アドバイスを受けたい場合

専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 地目変更には時間がかかる場合があり、区画整理の状況によって10年程度かかることもあります。
• 地目が「田」のままでも転売は可能ですが、将来的な「宅地」への変更の可否が重要になります。
• 区画整理事業の進捗状況や、農地転用の許可が、地目変更の成否を左右します。
• 役所や不動産屋さんから情報を収集し、必要に応じて専門家に相談することが大切です。

地目変更に関する不安を解消するためには、積極的に情報収集し、専門家の意見を聞くことが重要です。