新築一戸建て購入検討中、解体中の物件は契約しても大丈夫？完成しないリスクを解説

不動産購入における基礎知識：新築物件と未完成物件

新築の一戸建て住宅を購入する際、多くの方が完成した状態の物件、またはモデルハウスなどを実際に見てから購入を検討します。しかし、今回の質問のように、まだ建設が始まっていない、または建設中の物件を購入することも珍しくありません。このような物件は「未完成物件」と呼ばれます。

未完成物件には、完成した状態では見えない部分を確認できないというリスクがある一方で、完成前の段階から間取りや仕様を選べる、価格交渉の余地がある、といったメリットも存在します。購入を検討する際には、これらのメリットとリスクをしっかりと理解しておくことが重要です。

今回のケースでは、解体中の物件ということですので、更地（さらち：建物がない土地のこと）の状態から建物を建てる、注文住宅に近い状況だと考えられます。建売住宅（たてうりじゅうたく：完成した家を販売する住宅）とは異なり、完成までのプロセスが長く、様々なリスクが潜んでいるため、注意が必要です。

未完成物件購入におけるリスク：完成しない可能性について

未完成物件を購入する際に最も懸念されるのは、建物が予定通りに完成しないリスクです。このリスクには、様々な要因が考えられます。

• 建築会社の倒産: 建築会社が経営破綻した場合、工事が中断され、建物が完成しない可能性があります。
• 資材の調達難: 震災や世界的な情勢の変化などにより、建築資材が不足し、工事が遅延したり、最悪の場合は工事が中断されることがあります。
• 法的規制: 建築基準法などの法的な規制により、設計変更や工事の中止を余儀なくされる場合があります。
• 自然災害: 地震や台風などの自然災害により、工事が遅延したり、建物が損害を受けることがあります。
• 契約不履行: 不動産会社が契約内容を履行しない場合、建物が完成しないことがあります。

これらのリスクは、未完成物件を購入する際に常に考慮すべき事項です。しかし、これらのリスクを完全に排除することはできません。重要なのは、リスクを理解した上で、可能な限りリスクを軽減するための対策を講じることです。

関係する法律と制度：不動産取引を保護する仕組み

不動産取引においては、購入者を保護するための様々な法律や制度が存在します。以下に主なものを紹介します。

• 宅地建物取引業法: 不動産会社は、宅地建物取引業法に基づき、契約前に重要事項の説明を行う義務があります。重要事項には、物件の概要、権利関係、取引条件などが含まれます。
• 住宅瑕疵担保履行法: 新築住宅の場合、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に瑕疵（かし：欠陥のこと）があった場合、売主は瑕疵担保責任を負います。
• 手付金保全措置: 不動産会社が手付金を受け取る場合、手付金の保全措置（手付金の保全措置：万が一、不動産会社が倒産した場合でも、手付金が返還されるようにするための制度）を講じることが義務付けられています。
• 建設業法: 建設業者は、建設工事を行う際に、建設業法に基づき、許可を得る必要があります。また、工事の品質や安全性を確保するための様々な義務が課せられています。

これらの法律や制度は、不動産取引におけるリスクを軽減し、購入者を保護するための重要な役割を果たしています。しかし、これらの制度は万能ではなく、完全にリスクを排除できるわけではありません。購入者は、これらの制度を理解した上で、自己責任において慎重に判断する必要があります。

誤解されがちなポイント：契約前に確認すべきこと

未完成物件の購入にあたっては、誤解されがちなポイントがいくつかあります。以下に、特に注意すべき点について解説します。

• 不動産会社の信頼性: 不動産会社の経営状況や実績、評判などを事前に確認することが重要です。倒産のリスクを把握するためにも、会社の信用調査を行うのも有効です。
• 契約内容の確認: 契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は必ず質問しましょう。特に、完成時期、引き渡し条件、瑕疵担保責任など、重要な項目については注意が必要です。
• 手付金の額: 手付金の額は、高すぎるとリスクが高まります。手付金の額が妥当かどうか、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することも検討しましょう。
• ローン審査: ローンを利用する場合は、事前にローン審査を受けておくことが重要です。万が一、ローンが借りられなかった場合、契約を解除できる特約（ローン特約）があるか確認しましょう。
• 完成後の検査: 完成後、引き渡し前に、物件の状態をしっかりと確認しましょう。専門家（建築士など）に依頼して、検査を行うのも有効です。

これらのポイントをしっかりと確認することで、未完成物件購入のリスクを軽減することができます。

実務的なアドバイス：リスクを軽減するための具体的な対策

未完成物件の購入におけるリスクを軽減するためには、以下の具体的な対策を講じることが有効です。

• 不動産会社の情報を収集する: 不動産会社のホームページや会社概要、過去の取引実績などを確認し、信頼できる会社かどうかを判断します。
• 複数の物件を比較検討する: 複数の物件を比較検討することで、物件の適正価格やリスクを把握することができます。
• 契約前に重要事項説明を受ける: 宅地建物取引士から、重要事項の説明を受け、物件の詳細や契約内容について理解を深めます。
• 契約書の内容を精査する: 契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は必ず質問します。弁護士などの専門家に相談することも有効です。
• 手付金の額を調整する: 手付金の額は、物件価格の5%〜10%程度が一般的です。高すぎる場合は、交渉することも検討しましょう。
• ローン特約を活用する: ローンを利用する場合は、万が一、ローンが借りられなかった場合に、契約を解除できる特約（ローン特約）を付加します。
• 完成保証制度を利用する: 完成保証制度とは、万が一、建築会社が倒産した場合でも、別の会社が工事を引き継ぎ、建物を完成させる制度です。
• 第三者機関による検査を受ける: 完成後、引き渡し前に、第三者機関（建築士など）に依頼して、建物の検査を受けます。

これらの対策を講じることで、未完成物件購入のリスクを大幅に軽減することができます。

専門家に相談すべき場合：より安全な取引のために

未完成物件の購入にあたっては、専門家に相談することで、より安全な取引を行うことができます。以下に、相談すべき専門家とその理由を紹介します。

• 弁護士: 契約書の内容や法的リスクについて、専門的なアドバイスを受けることができます。万が一、トラブルが発生した場合にも、法的手段による解決をサポートしてくれます。
• 不動産鑑定士: 物件の適正価格や、将来的な価値について、専門的な評価を受けることができます。
• 建築士: 建物の構造や品質について、専門的な検査やアドバイスを受けることができます。
• ファイナンシャルプランナー: 住宅ローンの選択や、資金計画について、専門的なアドバイスを受けることができます。

専門家への相談は、費用がかかる場合がありますが、それ以上の価値がある場合も少なくありません。特に、高額な買い物である不動産取引においては、専門家の意見を聞くことで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

未完成の一戸建て物件の購入は、完成した物件に比べてリスクが伴います。しかし、適切な対策を講じることで、そのリスクを軽減し、理想の住まいを手に入れることが可能です。

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 不動産会社の信頼性を確認する: 会社の経営状況や実績を調べ、信頼できる会社かどうかを見極めましょう。
• 契約内容をしっかり確認する: 契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は必ず質問しましょう。
• 手付金保全措置を確認する: 不動産会社が倒産した場合でも、手付金が返還されるようにするための制度を確認しましょう。
• 専門家への相談も検討する: 弁護士や建築士などの専門家に相談し、アドバイスを受けることで、リスクを軽減できます。

これらのポイントを踏まえ、慎重に検討し、後悔のない不動産購入を実現してください。